飞马商业街.pptVIP

董村商业街项目 针对项目的实际情况，如果我们负责贵司商业项目的业态规划、招商、商场 管理 ，在我们的具体工作中，我们将会把贵司的项目顾问工作分为以下几个 阶段进行： 地段分析 1、? 区域地段的过去与现状 区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为通州区董村，使得在此项目的运作过程中，针对此地段分析尤为重要。 其中，主要内容包括： （1）???? 宏观地段分析 （2）???? 中观地段分析 （3）???? 微观地段分析 （4）???? 城市印象分析 （5）???? 交通环境分析 2、? 未来在城市结构中的位置 项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。 其中，主要内容包括： （1）???? 项目区域在未来城市结构中的变迁 （2）???? 项目区域在未来城市结构中的地位 （3）???? 区域更新改造对项目区域长短期影响 周边的配套附属设施： 现周边配套设施有幼儿园，多家小型超市，小型餐饮等。 周边现有设施处于极端基础型。只限于周边人群基本民生问题。 缺少娱乐性设施及提高人群生活品质之商业项目。 建议项目整合： 餐饮：８０－１００客单价 KFC、麦当劳、吉野家、郭林家常菜、金凤呈祥、窝夫小子等。 金融类： 银行、拉卡拉、ATM自动取款机 教育类： 幼儿英语、幼儿早教培训、如条件允许吸引公立学校 生活服务类： 大型综合超市、大型电器销售中心、大型家具销售中心、电子游戏厅、美容、美甲、汗蒸、母婴用品、儿童乐园、宠物美容、宠物医院、茶庄等 医疗类： 社区卫生服务站、药房、 市调工作 市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要， 是一切研究的基础。市调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后 续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。 对于项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面： 1、? 调查目的 这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论 之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的 放矢，商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业 地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为其周边区域 的商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司项目未来客户群体的分布 情况及招商销售计划。 2、? 调查方法 这是一个如何调查的问题，我们会针对客户群现实情况选择适当的调查方法。 3、? 预定客户群选择 这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区，对客户群的调 查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的初步目标客户群，以 及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。 涉及的消费人群 1、? 客户群定位 根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、 外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。 其中，主要内容包括： （1）?? 区域客户群分析 （2）?? 目标客户群分析 2、? 亚客户群定位 不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司 项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各 类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其 分解，并进行详细论述。只有客户群进一步分成不同动机的亚客户群，才 能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。 其中，主要内容包括： （1）???? 亚客户群定位 （2）???? 亚客户群类群分析 （3）???? 亚客户群经营行为分析 对于本项目初步考察，短期内主要针对消费群体为区域客户群周边居民， 附近大中型企业、加工厂等。目标客户群为具有一定购买能力的消费者。 根据长期发展需要，本项目亚客户群体为南侧商品住宅楼居民，其为本项 目未来重点培养客户。 商业定位及落位 由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户 群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形 式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产 品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。 其中，主要内容包括： （1）???? 商业规划概念 （2）???? 产品概念 （3）???? 物业风格建议 （4）???? 设施配套建议 （5）???? 环境特征建议 （6）???? 租售价格定位建议 第二层：综合性中型规模超市。