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房地产投资分析 开设：地理与规划学院 第二章 房地产投资市场 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的独特性 二、房地产市场的功能 三、房地产市场的结构 四、房地产市场的类型 五、房地产市场的主体与客体 第二节 房地产市场供求 第三节 房地产价格 一、房地产价格的内涵 二、房地产价格的特征 三、房地产价值和价格的种类 四、房地产价格影响因素 五、房地产估价方法 六、我国房地产评估制度 第二章 房地产投资市场 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的独特性 1、市场供给缺乏弹性 2、市场供给的不同质性 3、政府垄断土地出让市场 4、市场需求的广泛性 5、与银行融资关系密切 6、具有很强的地域性 7、房地产价格与区位关系密切 8、房地产交易需要专业人员提供服务 二、房地产市场的功能 1、价值评价功能 2、调节供求的功能 价格对供给的影响是正方向的； 价格对需求的影响是反方向的。 3、优化资源配置的功能 4、政府宏观管理的基础 直接管理、间接管理。 三、房地产市场的结构 1、房地产一级市场——土地出让市场 特点：垄断性、有限的竞争性、政策导向性。 2、房地产二级市场（一手房市场、 、土地转让市场、“生地”熟化市场） 3、房地产三级市场——投入消费使用后的房地产的交易市场。包括房屋的二手交易、租赁、抵押等。 特点：竞争充分、交易主体多样、交易分散、交易对象多为存量房地产。 四、房地产市场的类型 （一）按交换物的性质划分——实体类和非实体类房地产市场 前者按房地产的实物形态划分： 地产市场、房产市场。 后者可划分为： 房地产金融市场、物业管理市场、房地产中介市场。 （二）按房地产交易方式划分 1、房地产买卖市场； 2、房地产租赁市场； 3、房屋调换市场； 4、房地产抵押市场； 5、房屋典当市场。 五、房地产市场的主体与客体 （一）房地产市场主体 1、供给主体——政府、开发商、企事业单位、居民。 2、需求主体——居民、开发商、政府、企事业单位、涉外房地产需求者。 3、中介机构——咨询、评估、经纪。 4、管理者 （二）房地产市场客体 房地产的产权及相关的服务与信息。 第二节 房地产市场供求 一、房地产市场的供给及影响因素 1、价格 2、开发商目标 3、生产要素价格 4、建筑技术 5、资金的来源与数量 6、国家的宏观调控——采用产业政策、行政、经济（价格、税收、利率）、法律、宣传等手段 第二节 房地产市场供求 二、房地产市场的需求及影响因素 1、人口数量与结构的变化 2、房地产价格 3、家庭收入 4、城市化进程 5、国家的宏观调控 6、消费者预期 三、房地产市场供求平衡 第三节 房地产价格 一、房地产价格的内涵 概念：指和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。 形成条件：有用性、稀缺性及有效需求（指具有支付能力支持的需求） 房地产供求与价格 一般地，价格上升，需求减少；反之亦然。供给增加，价格下降；反之亦然。 二、房地产价格的特征 1、房地产价格受区位影响很大； 2、房地产价格实质是房地产的权益价格； 3、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的价格（租金）； 4、房地产价格是在长期考虑下形成的； 5、房地产价格通常是个别形成的，易受个别因素影响； 6、房地产价格具有强烈的地域性。 不同区位、不同时间土地价格的差异 土地价格内涵不同， 其价格相差很大 烟台市芝罘区基准地价（元/平方米） 基准日：1999年1月1日 商业用地 住宅用地 工业用地 一级地 5800 4000 1800 二级地 4000 2800 1000 三级地 2200 1200 600 四级地 1000 500 350 五级地 360 300 200 烟台市五区基准地价（元/平方米 ） 基准日：2004年 1月1日 商业用地 住宅用地 工业用地 一级地 4740 1800 1050 二级地 2510 1060 420