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前期培训目录 1、房地产术语、基本知识及相关知识篇 面积基础知识 术语及常用概念 建筑规划设计类 2、业务素质篇 基本素质要求服装仪容、准则销售人员仪表及礼仪销售人员基本操作要求接听电话??接待客户销售工具的准备客户追踪工作日志收据、认购书销售报表及销售会议销售技巧严禁事项 房地产术语、基本知识及相关知识篇 一、面积基础知识 1、建筑面积：每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围以内水平投影面积之和，建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。 (通常商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积) 其计算公式为： 　套（单元）建筑面积＝套内建筑面积＋应分摊的公共建筑面积 　套内建筑面积＝套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积＋墙体面积＋阳台建筑面积） 　公共分摊面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积 　公用建筑面积分摊系数＝整幢建筑物的公用建筑面积／整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。套内的使用面积面积成套房屋的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1) 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。　　1、套内的使用面积(GB/T 17986.1-2000 B1.2)： 　　套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： 　　a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 　　b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 　　c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 　　d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 　　2、套内墙体面积(GB/T 17986.1-2000 B1.3)： 　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 　　3、套内阳台建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。房屋的共有建筑面积(　　房屋共有建筑面积系指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容包括：管道井、垃圾道地下室以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 　　共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。 建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。得房率套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。绿化率（绿地覆盖率）是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。/总用地面积＊100%绿化面积 2）、绿地植物：1）乔木：乔木体形高大（在5m以上），主干明显，分枝点高，寿命长。阔叶常绿乔木有广玉兰、樟树、针叶常绿乔木有马尾松、冷杉，阔叶落叶乔木有白桦、赤杨、（2）灌木：灌木树体矮小（在5m以下），没有明显主干，多呈丛生状态，或者自基部分枝，常绿灌木有于头柏、低柏、丝兰，落叶灌木有玫瑰、丁香。3）藤木：藤木依靠其特殊器官（吸盘或者卷顺）或者靠蔓延作用依附于其他植物体上。常绿藤木有龙须藤、茉莉、长春藤，落叶藤木有紫藤、凌霄、葡萄。4）花卉：花卉姿态优美，花色艳丽，花香馥郁，是具有观赏价值的草本和木本植物。二年生花卉：秋季播种，次年春天开花，有金盏花、七里香。多年生花卉：草本花卉，一次栽植能多年连续生存，年年开花，有芍药、萱草。球根花卉：花卉的茎或者根肥大，成球状或者鳞片状，有大丽花、晚香玉。水生花卉：生于水中，其根或者种入泥中，或者游浮于水中，有荷花、玉莲、浮萍。（5）竹类：中空而有节，皮翠绿色，花不常见，一旦开花，大多数于开花后全株死亡，有紫竹、毛竹、凤凰竹、茶秆竹。6）草皮植物：低矮的草本植物，用以覆盖地面，有野牛草、小羊胡子草、狗牙根、结缕草。 %?）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。central business district） (central