河北清河项目前期策划建议.docVIP

清河项目前期可行性报告 石家庄舜地房地产经纪有限公司 2010.1.20 第一章 前言 第二章 清河县房地产市场分析 第三章 项目自身分析 第四章 调研清河县主要楼盘及竞争楼盘情况 第五章 第一章 前 言 一、建议编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、对项目的准确定位提供依据。 4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、建议编制的依据 1、对清河县房地产市场现状客观的调查研究； 2、对清河县消费人群的客观调查研究； 3、当地房地产资深人士分析； 4、国家及清河县目前的经济政策及市场前景。 三、市场调研结论 该地块位于清河县北4公里处，太行北路旁，清凉山公园正西方向，属于清河县北部郊区地带，地块面积237亩。本文通过对清河县城北部郊区约237亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争楼盘比较后，依据当地的目前市场状况和对未来的预测，认为项目具有开发可行性，但有开发风险。 第二章 清河县房地产市场分析 清河县是邢台市下属县城中经济较发达的县城，从城市的规模来看接近于大型县城的规模，随着城市化进度的加快，市场需求将进一步加大，房地产市场将继续保持增长的势头，可以从以下几种现象中得以体现： 目前清河房地产市场相对较活跃，开发项目数量在不断的增长，人们的需求在不断的扩大，正处于高速发展阶段，具了解，近一年房地产市场价位涨幅在600 元/ m2左右。 随着羊绒行业和汽车配件行业的发展，迅速带动了周遍地段价值的上升，使该地段房地产市场迅猛发展，出现了众多的大型生活社区，如：新世纪花园、宇联名都、红都花园、亿力花园、亿力豪庭、大成都市花园等。 清河房地产的价格继续走高，随着住宅用地的日益紧张，开发成本的不断增加，房价也将继续攀升。 目前清河县房价在河北省总体上处于一个较低水平，但是经济水平却排在能排在邢台市下属县城中第二，因此，目前在近2400 元/ m2的全县房地产均价中，仍然有一个安全的上涨空间。 目前清河市场的需求不断攀升，在售情况较好的销售面积普遍为中等面积和大面积100 m2-160 m2。 第三章 项目自身分析 项目地块情况 序号 项目 内容 1 名称 清河·名门之都 2 地理位置 该地块位于该地块位于清河县北4公里处，太行北路旁，清凉山公园正西方向。 3 地块情况 地块面积：净用地面积约237亩，近似长方形，南北长790米，东西长200米，地块规则，主要是荒地和村镇及临建构成，除有两条2—3米深、1—2米宽的水沟外，其余均较平整。 4 周边情况 1、南向 距离县中心四公里，为县城方向，近处（2公里）是大片开阔地带，无障碍物。 2、北向 北面距离地块100米处正在修建高速公路，竣工后将与主干道太行北路（路宽30米）连接。由远及近是大片开阔地带，无障碍物。 3、东向 东向是清凉山公园（距地块80米）和东向楼盘国富奥城（距离地块1公里，已可入住）。 4、西向 西向是王家嘴村和清河电厂。 S.W.O.T.矩阵 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1.规整地块形状 S2.良好道路体系 S3.丰富景观资源 S4.开阔视野空间 S5.庞大建筑规模 S6.灵活建筑规划设计 S7.充裕资金实力 S8.齐全区内配套 S9.地处上风上水 W1.周边基础配套不全 W2.公交系统尚不完善 W3.远离县城中心 W4.周边大量农田有待改善 Opportunity机会分析 Threat威胁分析 O1. 整体经济向好,地产发展迅速,羊绒毛纺、汽车配件等企业效益提高 O2. 政府政策倾斜,促使外地人在清河购房 O3. 清河高速扩张，土地不断升值 O4. 入市时机良好,区域尚无竞争对手 O5. 区域待开发土地较多,易形成大规模居住区 O6. 定位高档，是清河形象工程 T1.区域知名度低 T2. 周边项目档次较低 三、Strength（优势分析） S1.规整地块形状 项目地块形状近似为长方形，地块规整项目在区内做规划设计比较容易。能在最大限度保证开发商销售面积基础上，做出较为合理的规划布局确保业主享受到良好的生活空间。 S2.良好道路体系 项目处于清河主干道太行北路与高速公路交叉口，交通便捷。出色交通条件为项目带来良好升值潜力，同时也保证了业主出行的便利性。 S3.丰富景观资源 目前项目东侧为清凉山公园，景观资源十分丰富。 S4.开阔视野空