香山美林营销策划报告.docVIP

目 录 前 言 5 第一章 政策篇 6 1、宏观政策 6 1.1、温家宝两会《政府工作报告》摘要 6 1.2、货币政策转变,从“稳健”转为“从紧” 7 2、房地产行业政策 8 2.1、 “90平米”“70%” 政策 8 2.2、物权法三大明晰政策，将影响楼市发展 8 2.3、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障 9 2.4、建设部将采取四项措施推动建筑节能 9 2.5、外资投房产再套“紧箍咒” 9 3、土地政策 10 3.1、《关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知》 10 3.2、国土部防开发商圈地，单宗土地开发建设禁超3年 10 3.3、国土资源部规定开发商拿地将不得“分期付款” 11 4、金融政策 11 4.1、6次加息，10次上调人民币存款准备金率 11 4.2、央行银监会联合发布房地产调控新政 13 4.3、第二套房贷政策以户为单位执行 13 4.4、不封顶不放贷 14 5、税收政策 14 5.1、国家清算土地增值税，中央强化楼市调控决心 14 5.2、印花税上调 15 6、本章总结 15 第二章、市场篇 17 第一节、2008年南充市房地产市场供需分析 17 1、2008年南充市房地产市场供应预测分析 17 1.1、2008年南充多层住宅供应量分析 17 1.2、2008年南充电梯住宅供应量分析 18 1.3、拍卖地块推出面积预估 19 2、2008年南充市房地产市场需求量预测分析 20 2.1、南充住宅年均需求总量预测分析 20 2.2、近四年来南充市辖三区住宅年消化增长量分析 20 2.3、2008年南充住宅需求量预测分析总结 21 3、2008年南充住宅市场供需预测分析总结 21 第二节、南充房地产市场近期发展回顾和未来发展趋势分析 22 1、南充房地产市场回顾 22 1.1、三区房地产市场情况 22 1.2、三区房地产价格情况 23 1.3、 近期三区房地产市场成交金额和成交面积情况 23 2、南充房地产市场发展趋势分析 24 2.1、房地产开发趋势 24 2.2、房地产版块发展趋势 25 2.3、房价将保持适度上涨 26 第三节 南充市目前在建在售房地产项目情况 27 1、南充目前在建在售房地产项目分布图 27 2、南充目前在建在售房地产项目情况统计表 29 第三章、产品篇 30 第一节、项目概况 30 1、项目位置 30 2、项目经济技术指标 30 3、项目周边配套 31 3.1、交通 31 3.2、公园 31 3.3、教育 31 3.4、金融 31 3.5、医院 32 3.6、酒店、餐饮 32 3.7、行政机构 32 第二节、项目SWOT分析 32 1、优势 32 2、劣势 33 3、机会 33 4、威胁 34 5、项目核心竞争力发展方向分析 34 第三节、产品素质分析 35 1、产品定位 35 2、产品卖点综述 35 3、户型说明 36 3.1、户型统计 36 3.2、户型评比分类 37 第四章、客户篇 38 第一节、南充购房者购房特征抽样分析 38 1、购房者年龄构成 38 2、付款方式分析 39 第二节、自住型和投资型客群关注因素与项目素质对接分析 39 第三节、项目的目标客户群体定位和特征分析 40 1、项目的目标客群定位 40 2、目标客群特征分析 40 第五章、营销篇 41 第一节、项目营销目标 41 1、 “快销” 41 2、 适度高价 41 第二节、项目的总体营销思路 41 第三节、项目的入市姿态界定 42 1、项目的入市姿态 ——积极的追随者 42 2、追随者的利器 42 第四节、项目推盘策略和入市时机选择 43 1、项目的推盘策略 43 1.1、推盘策略 43 1.2、推售计划 43 1.3、分期推盘户型及相关房源信息说明 44 2、入市时机选择 44 第五节、价格策略 45 1、价格策略 45 2、定价方法 45 2.1、加权平均后的产品基价 48 2.2、产品基价上的技术溢价 48 2.3、项目一期均价和二期均价 48 2.4、项目一期起价、最高价策略 48 2.5、具体价格 49 第六节、渠道策略 49 第七节、促销策略 50 1、销售促进策略 50 2、公关策略 50 3、活动促销 50 第八节、推广策略 51 1、推广原则 51 2、推广调性 51 3、推广重点 51 4、主题推广核心概念 51 5、广告策略 51 6、推广形式 52 6.1、户外广告 52 6.2、销售氛围营造 52 6.3、报纸广告 53 6.4、电视广告 53 第六章、销售执行篇 54 第一节、营销团队组建和培训 54 1、人员组建标准 54 2、置业顾问培训 54 2.1、专业培训 54 2.2、道德培训 54 第二节、团队分工和协作 55 1、营销组织架构 55 2、销售人员配置