期末考前复习.ppt

案例题 1 A公司是某高档商品房住宅小区（总建筑面积80万平方米）的建设单位，现拟预售商品房，选聘物业服务企业为该小区提供物业管理服务，请回答下列问题： 问题1、A公司可以通过哪几种方式选聘物业服务企业？ 问题2、若A公司聘请B公司为小区提供物业管理服务，他们之间签定的合同是什么合同？该合同应当采取那种签订方式？ 问题3： （1）A公司与张某签订的商品房买卖合同中，是否包含A公司与B公司签订的合同？ （2）买卖合同是否可以约定小区配套物业管理用房的所有权属于A公司所有？ （3）买卖合同是否可以约定A公司不承担尚未出售房屋的管理费？ （4）买卖合同是否可以约定张某所购房屋的保修责任由B公司承担？ 答题要点 问题1：可以通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供服务，投标人少于3个的，经政府房地产行政主管部门批准后，可采用协议方式选聘物业服务企业。 问题2：A公司与B公司之间签订的合同称为前期物业服务合同；应当签订书面的前期物业服务合同并约定期限。 问题3：商品房买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容，买卖合同不可以约定小区配套物业管理用房的所有权属A公司所有，法律规定，小区配套物业管理用房的所有权应属于全体业主所有；买卖合同不可以约定A公司不承担尚未出售房屋的管理费，尚未出售房屋的管理费应该由A公司承担；张某所购买房屋的保修责任由A公司负责。 2 某住宅物业的部分业主，因外墙渗水、供暖不足、物业配套等问题，多次与开发建设单位、物业服务企业交涉，未有结果后，遂以串联协商、互相选举等方式自行组建了临时业主委员会。临时业主委员会与建设单位、物业企业经几轮谈判，上述问题仍未解决。临时业主委员会协商决定：业主集体拒缴物业服务费，“炒掉”现物业服务企业，另聘新物业服务企业，同时，邀请媒体介入。决定公告后，广大业主积极响应，开始集体拒缴物管费，新物管也以协议方式选定，经媒体报道后，社会和业主反映强烈，部分业主开始围堵售楼处和物管办公室。 问题1、据本案例提供的材料，依照现行法规和物业管理服务操作要求，列举本案例中的违规之处，并作说明。 问题2、如果您是该项目物管处的经理，您将如何化解当前面临的问题？ 答题要点 问题1　本案例中的违规之处有： ①“业主投诉，物业服务企业没按物业管理投诉程序处理”接诉是违规的。（违反了物业服务合同的约定，物业服务企业应承担自己的义务，积极协助业主解决投诉，不能对业主的投诉推诿、搪塞） ②“部分业主以串联协商、互选等方式自行建立临时委员会”，程序不合法。（此行为不符合《业主大会和业主委员会指导规则》有关业主大会和业主委员会成立的规定） ③临时委员会协商决定“业主集体拒缴物业服务费，炒掉现物管公司” ④以协议方式选定新物管 ⑤部分业主围堵售楼处和物管处办公室 问题二 对存在的问题逐一沟通。 ①外墙漏水，如果是开发商所造房屋质量问题，应由开发商彻底主动为业主解决。 ②针对供暖不足根源，有目的沟通协调，解决这一问题。如果开发商不配合，可跟政府相关部门汇报沟通，让政府部门责令开发商解决供暖问题。 ③ 与临时业主委员会沟通，与政府沟通，按照相关法律法规的规定，让该小区选举业主委员会，使临时业主委员会合法化。 ④对新的物业服务企业的违法行为，应建议政府相关部门责令其退出或撤销其资质。 ⑤与媒体沟通做朋友，营造良好的舆论氛围，塑良好形象 3 经业主大会授权，某业主委员会拟聘请某物业服务企业为其住宅小区提供物业管理服务，双方友好协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见：“（一）物业服务事项包括：物业维修、养护；清洁卫生；公共绿化；保安服务等。（二）物业服务费按每月1.5元∕平方米的标准向业主收取，多退少补。（三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业服务企业履行物业服务合同，听取业主的意见和建议。（四）物业服务企业有权制定管理规章制度，有权制订和修改《管理规约》。（五）双方一致同意，物业服务企业有权采取停水停电的方法，催缴物业服务费。（六）双方因履行本合同发生的争议应当协商解决，不能协商的，提请仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。（七）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（八）本合同经双方签字并盖章后生效。”根据以上内容，回答下列问题。 问题1、如何判断物业服务合同是否有效？ 问题2、你认为双方指定的物业服务合同中缺少了哪些主要内容？ 问题3、你认为在本案例中物业服务合同的哪些条款的约定是无效的或不清晰的？ 问题4、你认为在此案例中还有哪些事项很有必要在物业服务合同中补充约定？ 答题要点： 问题1、物业服务合同只有经过业主委员会与物业服务企业签字盖章后才生效。 问题2、关于合同期限的约定、关于小区物业服务标准的约定，业主委员会和物业服务企业的义务。