青岛保障房建设 机遇和挑战并存.docVIP

保障性住房建设 机遇与挑战并存 一、政策背景 1、中国保障性住房政策的变迁 早在1998年房改时，我国就已经提出要建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。但在2003年的国务院18号文把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体，其在一定程度上导致了保障性住房的建设和供应不足。2000-2009年经济适用房的主要指标显示经济适用房的竣工面积在2001年到达高点后，一直呈下降趋势，而同期商品房的价格却一路走高。 由于保障性住房供应不足，城市中低收入群体的住房问题在长时间内得不到解决，引发许多社会矛盾，在此背景下，2007年8月7日国发24号文《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要加快建设多层次的住房供应体系，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，标志着房地产政策开始回归保障属性。2009和2010年相继出台了一系列配套的文件加大保障性住房的供给和建设，2010年4月17日国发10号文《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出要采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，增加保障性住房有效供给，加快保障性安居工程建设等措施。 2、青岛市目前保障性住房供给体系 青岛市自2007年先后出台了《关于加快解决城市低收入家庭住房困难的意见》和《青岛市住房保障发展规划(2008-2010年)》。2008年、2009年又相继出台《青岛市廉租住房保障办法》、 《青岛市经济适用住房管理办法》、《青岛市限价商品住房管理办法》和《关于公共租赁住房配租管理的意见》，基本确立了以廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和商品住房为主体，以两类租赁住房（分别为政府投资建设和市场化建设的两类租赁住房）为补充的“4+2”的住房保障和供给体系，基本实现了“低端有保障、中端有支持、高端有市场”。 其中，廉租房、公共租赁住房以及经济适用房主要用于实现“低端有保障”， 限价商品住房主用用于实现“中端有支持”。 3、青岛保障性住房开发建设及定价政策要点 类型 土地 性质 供地方式 扶持政策 户型面积 （㎡/套） 售价定价机制 租房 划拨 出让地配建 或 单独划拨 土地划拨；免收大配套费；各项规费（人防等）适当减免 ≦50 划拨或开工前核定售价。 价格等同于同地段经济适用房价格。 建成后由政府回购。 经济适用房 划拨 出让地配建 或 单独划拨 土地划拨；免收大配套费；各项规费（人防等）适当减免 可用在建工程申请抵押贷款 ≦65 划拨或开工前核定售价。 青岛一级地至七级地上配建基准价格为每建筑平方米3557元到4533元。 建成后组织保障对象申购。 限价房 出让 出让地配建 或 单独出让 限房价竞地价，比一般出让地地价低 ≦85 出让限定售价。 定价标准为低于周边商品住房均价20%。建成后组织保障对象申购。 说明： （1）、保障性住房配建制度 2008年以来，青岛市开始推行保障性住房配建制度，规定凡是规划为住宅的房地产开发项目都要按照一定比例配建保障性住房，廉租住房主要在旧城区和城中村改造项目中配建，经济适用房主要在城中村改造项目中配建，配建的具体比例按照项目用地性质分类确定；保障性住房的配建要求作为附加条件，纳入土地招拍挂方案；保障性住房与商品住房统一规划、统一建设、统一管理，让低收入家庭共享基础设施、配套和服务等发展成果。 （2）、保障性住房联控制度 联控方面，重点是建立起了规划、建设、国土房管等部门的信息沟通、联合把关及动态监察机制，以加强保障住房建设计划控制特别是严控套型结构比例。 （3）、销售组织管理 由政府审核保障对象资格，组织公租房、经济适用房和限价商品房申购，开发商负责本项目具体租赁和销售工作。 4、青岛保障性住房建设现状简述 青岛市保障性住房建设的目前状况可以用：“供应力度不足，供应结构不合理，保障效率偏低，”来概括： （1）、供应力度不足：由于市南、市北、四方区土地资源日益紧缺，可用于限价商品房、经济适用住房建设的土地越来越少，同时财政也无力承担需要大量资金住房建设。为完成国家安排的保障性住房建设任务，目前的保障性住房用地几乎全部通过与开发用地捆绑的形式实现，将保障性住房建设任务转嫁给开发商。根据目前的保障房配建政策，开发商将不可避免的面对保障性住房建设问题。 （2）、供应结构不合理：由于土地供应的缘故，大量的保障性住房位于北部城区，配套、交通环境较差。而申购对象多数又是低收入居民，对生活成本敏感性较高，无法或不愿前往偏远地区购置或租赁保障性住房。导致一方面大量居民需要保障房改善居住环境，另一方面，李沧等北部城区个别偏远保障性住房项目建成后有房源多年空置。 （3）、保障效率低：保障范围划定不合理，申购审查制度不完善，导致大