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陕西国孚置业投资有限公司  按揭贷款基本知识 营销部—霍亚利 按揭贷款产生的背景及含义 产生背景： 由于房屋价值量大，即使在人均收入较高的国家或地区，购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的。如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房，少则要十多年，多则要数十年，而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。近几年来，由于金融机构的参与，银行向购房者发放贷款，使购房者得以提前获得住房。对房地产开发公司来说，银行向购房者发放贷款。使购房者提前买房，有利于房地产开发公司汇拢资金的周转，以获得更多的利润 。对银行来说，如果直接向房地产开发公司发放贷款，开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去，这势必影响开发公司的还贷能力。如果直接向购房者发放贷款，购房者将所得的贷款全部用于购房，由于给予购房者的贷款额要低于房价，购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋，又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押，所以还贷的可靠性得到充分的保证。这种抵押贷款，对于购房者、房地产开发公司和银行都是有利的，而且促进了房地产市场的繁荣。因此，各个地方开始出现了按揭贷款。 含义： 按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。 按揭贷款流程示意图 1.客户认购之前先查征信。 2.认购时通知客户准备 按揭贷款的相关资料。 3.客户在《商品房买卖合同》 签订完之后正式开始办理按揭。 4.带好客户准备的按揭贷款相关 资料去银行进行面签。资料由银行 客户经理审核过关后客户签字， 然后交由客户经理整理并提交， 等待审批。 5.资料审批通过之后准备 好相关资料在房产交易所办理 备案抵押以及在公证处公证。 6.把已经办理好的抵押及 公证资料返回银行， 等待银行放款。 7.银行划拨贷款，财务及 时查收及取得回单。 8.通知客户取走银行贷款相 关资料，并按月还款。 客户认购之前先查征信 夫妻双方任何一方名下有贷款不良记录，（累计逾期6次，最高逾期3次，银行不予受理。如在此次数之内的，根据银行的不同要求出具非恶意逾期证明或者上调利率。） 夫妻双方任何一方名下有房贷记录，（有一套房的，首付款提高到60%，利率在基准利率的基础上上调10%-20%。有两套房的，银行不予受理。） 夫妻双方任何一方名下有大额贷款及担保的，根据银行的不同要求还清贷款、撤销担保或者用大额存单来抵消负债。 注：外地户口办理按揭需要提供近一年的缴税证明或者一年的社保单等能证明在本地工作满一年的材料。 通知客户准备按揭贷款的相关资料 身份证，户口本，结婚证/离婚证/单身证明，证件上的信息必须一致。 收入证明，必须是加盖单位公章的原件，并付工资卡流水或者近三个月的工资表。客户如果是个体户或企业，需要提供营业执照，税务登记证，组织机构代码证以及半年以上的银行流水。 首付款收据（必须是在总房款的30%以上） 购房合同 客户在签订完《商品房买卖合同》后开始办理按揭 在签订合同的同时由置业顾问收取客户准备好的按揭资料 对所收取的按揭资料做一个初步的审查，及时的通知客户进行补办 客户带好办理按揭的相关资料前往银行办理面签，在银行客户经理审查过资料后客户方可进行签字 签字完毕之后，客户可以离开，客户经理将资料录入电脑并提交审核。银行审核通过后，就有一份审批单，按照审批单要做合同。 程序：资料审核——客户经理录入——提交——审批——做合同——后督审核——部门经理签字——盖章——抵押负责人整理——交易中心抵押。 办理按揭过程中的事项 办理按揭的基本费用： 按揭顾问费、评估费、抵押登记费、公证费。 月供的算法：等额本息法，每月还款金额固定（本金加利息之和固定）的还款法； 案例：贷款30万，期限20年，用等额本息法算出每月还款金额，还款本金及还款利息（按照基准月利率6.4625‰计算） 月还款金额：30*82.13=2463.9元 首月还利息：300000*6.4625‰=1938.75元 首月还本金：2463.9-1938.75=525.15元 20年还款金额：2463.9*240=591336元 20年还款利息：591336-300000=291336元 第二月还款额：2463.9元 第二个月还款利息：（300000-525.15）*6.6425‰=1935.36元 第二个月还款金额：2463.9-1925.36=528.54元 ……