论文 试论我国房地产金融风险表现及其防范.doc

专业 09级金融学 学号0905111104 姓名 杨晨帆 试论我国房地产金融风险表现及其防范 【摘要】房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业及国民经济的稳定与发展也至关重要。本文首先分析了我国房地产金融发展的现状与特点，并且阐述了我国房地产金融风险的主要表现，最后在此基础上提出一系列必要的风险防范措施。 【关键词】 房地产 金融风险 风险防范 房地产金融业是国民经济最重要的支柱产业，其投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、风险复杂。随着我国城市化进程加快，房地产业发展迅速。其中，房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业的发展要求，而且对整个金融业乃至国民经济的稳定和发展也至关重要，因此，对房地产金融风险分析具有一定的必要性。 一、我国房地产业发展现状与特点 （一）发展时期短，起步快 从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场。短短十多年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款额度大幅增长。 （二）融资渠道单一 从我国房地产市场运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，使我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例较小，几乎可以忽略不计。 （三）融资比例较高 融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场——资源——资金”三者的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。 二、当前我国房地产金融风险的集中表现 房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成更大的损失。当前，我国房地产金融风险主要集中在以下几个方面： （一）房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行 据估算，在土地购置和房地产开发资金中,80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行利益。 （二）土地储备贷款存在隐性风险 我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往出于土地收益的考虑，希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。 （三）个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期 我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%~80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此潜在的金融风险较大。 （四）商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险 由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险认识不强，商业银行普遍大力发函房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程中缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽略了这些项目所具有的风险性。这些管理上的不完善都会给银行带来潜在风险。 三、我国的房地产金融风险的防范措施 对房地产