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房地产估价师：探讨物业税的目的及其构成 　目前大部分研究者把热议中的物业税定位为房地产保有税，但现行房地产税费中，有哪些应该并入物业税，则存在不同观点。究竟物业税应该怎样构成？回答这个问题前，我们应该首先分析一下物业税改革有什么目的，现存客观条件如何，是否可能达到预定的目标。　　一、开征物业税的目的　　作为房地产保有税的物业税所可能达到的目的有：　　1.增加地方财政收入。由于房地产的天然不可移动性，并与地方的政治、经济关系密切，各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。房地产的不可藏匿性和保值性，为地方政府提供了稳定的税源；房地产具有价值高大性，社会总财富50％以上为房地产，作为房地产保有税的物业税完全可能成长为地方财政支柱；随着经济发展社会进步，房地产价值必然不断提高，以房地产价值为课税对象的物业税自然水涨船高。所以物业税是地方政府稳定的、具有巨大潜力的财源。　　2.优化资源配置。开征物业税将加大房地产持有成本，特别是加倍征收空置物业税，将迫使业主提高房地产使用效率，如果业主无法有效使用房地产，税收就成为业主的沉重负担，为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产，从而使房地产流转到能更有效利用的人手里。　　3.促进公平。房地产产权是通过政府保护来实现的，政府必须为这种保护付出代价，如果保有房地产无需交税的话，拥有大量房地产的富人实际上获得更多的优惠，征收物业税使富人根据他的财产恰如其分的付出，这才公平。（目前自住住宅免税，90％以上出租住宅政府收不到税，拥有大量住宅的富人实际上没有交税。）再者，由于地方政府提供的公共物品改善了地方公共基础设施和公共服务水平，促进了当地房地产增值，因此，政府按照房地产增值额的一定比例征收相应的物业税，用于弥补提供公共物品和劳务的开支，也是公平、合理的。　　4.调节收入分配。百姓的自用普通住房将享有优惠税率，但富人高档豪华住宅应采用累进税率，富人占有更多的社会宝贵资源，理应付出更多，占有越多房地产，税率越高。这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题，以实现调节收入分配的目的。　　5.调控房地产市场。物业税必定提高房地产的持有成本，使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制，有助于稳定房地产市场。调整物业税率必会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时，调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退，住房需求不足时，降低物业税率亦有利于稳定房地产市场。　　6.有利于转变政府职能。目前由于地方政府稳定的房地产税收只占其收入的很小一部分。我国2005年房地产保有环节税只占地方财政收入的3.8％，而美国2002年财产税收入占地方税收收入的 74％，而物业对财产税的贡献达83％，也就是说物业对地方税收收入的贡献超过60％。如果物业税能成为地方政府稳定的、重要的、随经济发展而增长的财源，就能引导地方政府把主要职能转变到提供公共产品和公共服务，这是市场经济下地方政府职能转变的正确方向。因为基础设施、公共服务设施、自然环境、人文环境的改善是物业升值的直接动力。物业升值，物业税增收，地方政府就会更积极地推动公共产品和公共服务的进步。当然，前提条件是物业税占地方财政收入有较高比重。 　　二、物业税应并入的税费　　目前物业税可能并入的税费涉及：房产税、城市房地产税、土地使用税、契税、耕地占用税、基础设施配套费、市政配套费、土地增值税、营业税、土地出让金。　　1.房产税，物业税取代房产税基本没有争议。　　2.城市房地产税，城市房地产税实际上是对外资企业征收的房产税，只是税率与房产税不同。将城市房地产税并入物业税，使内外资企业税负一致，公平竞争，这是目前社会共识。　　3.土地使用税，物业税是否应包含土地使用税存在争议。大部分研究者认为土地使用税应并入物业税。反对者认为：土地与房屋性质不同，应对土地征高税，对房屋征低税，这样可有效减少征税带来的效率损失。该论点来自税收反弹性原则。台湾目前就是土地与房屋分开来征税。大陆现行的房产税实际包含了土地税，因为计税的房产价值包含了土地价值，房产税是土地与房屋合起来一起征税，可政府又另外征了土地使用税，这很显然是重复征税了。　　笔者认为物业税应将土地与房屋合起来征，并应取消土地使用税，因为其本身就是重复征税。理由是：　　（1）大陆现有法律规定房屋与其范围所占土地必须一起买卖，市场只有房地总价，不存在“纯”房屋价格，房地总价容易掌握，价格评估客观性强。　　（2）提高税收效率。像台湾那样土地与房屋分别评估，分别收税，既不客观又效率低下。　　（3）土地为生活必需品，不像烟、酒那样的消费品，不适用税收反弹性原则，土地税收更强调的是公平原则。　　（4）现行房产税就是土地与房屋合起来征税，征税时房地不分已为社会所熟悉和接受。　　4.契税，