房产估价师：剖析房地产抵押估价认识上的四大误区.docVIP

房产估价师：剖析房地产抵押估价认识上的四大误区 目前无论是一些银行信贷员、委托人、估价人员，对房地产抵押估价在认识上或多或少不同程度上存在一些误区，造成了认识上的偏见与矛盾。为了保证房地产估价结果的客观、合理，尽量减少抵押贷款的风险，笔者就目前在抵押估价认识上的若干误区谈谈个人的一些看法，供参考。　　一、误区之一。成本法、收益法　　目前已不适用，只能用市场法估价从目前的估价市场情况来看，大部分的抵押贷款估价（在建工程除外）大都采用市场法，这是为什么呢？似乎目前唯市场法估价不可。要想纠正这种误区，必须从以下方面来认识。　　1、必须明确房地产估价的三大基本方法（市场法、成本法、收益法）都是可以采用的，只要满足适用的条件。一般说，在房地产市场趋于理性、趋于成熟时，同一估价对象在同一估价时点分别采用上述三种估价方法所求取的估价结果不会有较大的差异。　　2、必须认识到上述三种估价方法的理论依据是不相同的，市场法主要基于替代原理，成本法主要基于生产费用价值论，收益法主要基于预期原理。它们毕竟是有区别的，因此估价结果有所差别，但差别不大。　　3、同一估价对象在同一估价时点，如果市场法求取的估价结果（比准价）大大高于成本法的估价结果（积算价格）和收益法的估价结果（收益价格）时，表示了当地房地产市场缺乏理性，甚至出现“泡沫”；如果市场法求取的比准价大大低于积算价或收益价格时，表明了当地房地产市场不景气。　　因此，在目前大多数采用市场法估价时，应该要清醒地注意到目前及未来市场的风险，也就是说在采用市场法估价时，不仅要考虑目前的市场状况，更重要的还要考虑未来市场变化的风险，这对于估价人员、银行贷款方都是十分重要的。　　二、误区之二。抵押评估的市场价值一定会近似于成交价　　按揭贷款估价时，委托人往往要求其按揭抵押估价时的市场价值一定要近似于（甚至要高于）其刚刚发生买卖的房地产成交价。对此，一些估价人员及银行的部分信贷员也持支持的意见。同一估价对象的成交价与近期要求按揭的估价时的市场价值之间到底存在着什么样的一种关系？　　可以肯定，按揭评估的市场价值要低于其刚刚交易的正常成交价（前提是：①刚刚发生交易的价格是正常市价；②同一估价对象；③成交时间与估价时点接近且房地产市场没有突变）。究其原因，有如下方面：　　1、成交价（尤其是二手房的成交价）是交易最高价。也就是说，一宗房地产委托房产中介出售时，面对的是众多的客户，一般情况下是卖给众多客户中出价最高的某一客户，因此从某个角度讲，它是最高成交价；而房地产抵押估价一般情况下是评估市场平均价（甚至略低于市场平均价）。　　2、二手房的成交价中往往含有非房地产成分（包括有家电、家具），以及包括室内二次装修价值，甚至还包括交易税费的转嫁。而抵押估价时通常不计入上述这些内容的价值。由于价值内涵不同，评估的市场价低于其成交价，抵押估价的市场价值应该剔除非房地产成分的价值及室内二次装修价值。　　3、成交价是已经发生了的实际价格，而房地产估价是理论价值，两者是有所区别的，尤其在市场活跃但不理性的情况，前者要高于后者。　　4、抵押估价非常注重“谨慎原则”，因为抵押贷款期限较长，必须要考虑诸如未来市场风险、估价对象的建筑物折旧、周边环境变化、变现能力等等方面因素对估价对象所产生的不利影响。因此抵押估价所求取的市场价值一般要低于其刚刚交易的成交价。 三、误区之三。只要能找到“交易案例”，什么价值都可以创造　　委托人对抵押贷款的评估值要求是多样性的，有的委托人为了减少首付的压力要求高额评估，有的委托人为了减少评估费用，在贷款额度足够时要求低额评估。这时许多人（包括委托方、中介方、放贷方甚至一些估价人员）就认为只要能找到“交易案例”的“支持”，一切估价结果皆有可能创造。这种误区，主要是对以下方面认识不足所造成的。　　1、“客观”、“公正”是估价最高原则之一。我们知道所有的“交易案例”（“交易实例”）不一定就可以在市场法估价中被选择为“可比实例”。能否被选择的前提是，“交易实例”必须是客观公正的，是正常的成交价，是当地市场上类似房地产的正常水平的价值。因此估价时不能随意地取其中的某些高的（或低的）成交价实例作为“可比实例”，这样做势必使估价结果偏离了公开的市场价值。以下的两个例子足以说明这个问题。　　病案（1）：XX估价人员对XX兄弟财产分割（房屋归兄长，按评估价的50%由兄长支付给其弟弟）的房地产进行估价时，估价人员按委托人（兄长）要求低评的授意所选取的可比实例成交价都是低价的。其弟弟认定“估价结果偏低很多，估价报告错误”，而提出法律诉讼。其弟弟从福州市估价协会信息库中查找了与估价报告估价时点很相近的20多个类似房地产的交易实例，这些交易实例成交价的平均值比XX估价人员估价报告中所选择的可比实例成交价