房地产项目管理期末复习.docVIP

房地产项目管理概论 1、项目的特征 (1)项目具有单件性和一次性 （2）项目具有明确的目标和一定的约束条件 （3）项目具有生命周期 （4）项目具有管理对象的整体性 （5）项目的不可逆性 2、房地产项目的概念及特征 概念：是指在一定时间、费用和质量要求下，以土地和房屋建筑为对象，以达到特定的使用功能为目的，按照一定的步骤和程序所完成一次性任务。 特征：（1）房地产项目的时间要求限定性较强 （2）房地产项目的质量要求较高 （3）房地产项目的组织要求很高 3、房地产项目管理的概念：是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。 4、房地产项目管理的内容 （1）房地产项目前期策划和可行性研究 （2）房地产项目组织管理 （3）房地产项目计划和控制管理 （4）房地产项目后期管理 5、项目管理单位：（1）项目开发单位 （2）项目设计单位 （3）施工单位 （4）咨询单位 6、房地产项目三大目标体系及关系 质量、进度、费用。（1）三大基本目标共同构成项目管理互相联系、相互影响的目标系统。（2）这三个基本目标在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体，由概念到实施，有简单到详细的过程。（3）三个基本目标结构关系的均衡性和合理性，构成项目管理目标的基本逻辑关系，任何只强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。 房地产项目建设程序 工程项目实施过程中，程序各阶段的开头不能颠倒 项目建议书是一具体项目的建议文件，是投资决策前对拟建工程项目的轮廓设想 项目建议书与可行性研究关系——通常是在值得进行可行性研究时，才提交项目建议书，结论一般都是肯定的，可行性研究有时会得出“不可行”的结论 4、（1）可行性研究是工程项目在技术上是否可行和经济上是否合理所进行的科学分析和论证 （2）可行性研究是项目决策研究的关键环节 5、设计是组织施工的依据 6、房地产项目的施工管理分为质量管理、进度管理和投资管理 第三章 房地产项目管理组织 1、具有高度复杂性、正规化、集权化特征的组织称之为机械式组织 2、分部型组织结构优缺点：优点：克服了智能组织内部各部门各自为政，部门利益取代企业利益的弊端，是部门一级对全企业的利润负起责任来。 缺点：容易产生资源重复配置的现象。 3、CM模式在生产组织方式上实现有条件的“边设计，边施工” 4、非代理型CM模式——CM单位不是以“业主代理”的身份，而是以承包商的身份参与项目工作 房地产项目策划与可行性研究 项目可行性研究报告是项目立项阶段最重要的核心文件，是项目决策的主要依据 房地产项目策划的概念：房地产项目开发前的筹划或谋划。 房地产项目策划的特征：地域性、前瞻性、系统性、创新性、可操作性、引导性。 房地产项目策划的步骤（大步骤） （1）项目的前期工作。 （2）项目概念设计及项目定位 （3）房地产项目的营销策划 （4）项目入市准备及阶段策略。 房地产项目策划的内容——房地产市场策划；产品策划；营销策划；开发策划 房地产项目构思概念：是以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种构思方式，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划。 房地产项目构思的环境（宏观环境、微观环境） 宏观环境：（1）政治法律环境的影响 （2）经济环境的影响 （3）社会文化环境的影响 （4）技术环境的影响。 微观环境：（1）地区经济发展水平 （2）产业结构变化的影响 （3）地区发展战略 （4）人口因素 （5）环境因素 房地产项目创新构思——目标设计理念创新；空间创新；经营策略创新 项目工作分解的5W2H 10、可行性研究的作用 （1）可行性研究是项目投资决策的重要依据 （2）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据 （3）可行性研究是项目筹措建设资金的依据 （4）可行性研究是编制设计任务书的依据。 11、可行性研究中投资机会研究精确度+30%；初步可行研究+20% 12、房地产项目投资概算包括——营销开支概算；工程开支概算；取得土地使用权开支的概算；金融成本开支概算 房地产项目评估和决策 房地产项目经济评价概念:是根据国民经济和社会发展战略，行业、地区发展规划的要求，在技术可行性研究的基础上，对拟建房地产项目的经济可行性和合理性进行全面的分析论证，做出综合评价，为房地产项目的科学决策提供依据。 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资比例不得低于20% 房地产项目财务数据估算中 （1）考察项目盈利能力的主要动态评价指标是财务内部收益率 （2）考察项目单位投资盈利能力的静态指标是投资利润率 4、房地产项目投资的流程（大步骤） （1）开发项目的选定 （2