房地产开发贷款运作基础.doc

房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。贷款条件1．必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。2．具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。3．开发项目与其资质等级相符。4．项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开（施）工许可证，按规定缴纳土地出让金。5．项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。6．项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。7．贷款用途符合国家有关法规和政策。8．项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。贷款所需材料一．基本材料?1．.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明；2．法人代码证书(原件及复印件)；3．税务登记证(原件及复印件)；4．企业贷款卡；5．财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表；6．公司章程（原件及复印件）；7．验资报告（原件及复印件）；8．法定代表人证明、签字样本；9．?企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本；10．?若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；11．贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）；12．其他所需材料。二．贷款项目材料1．国有土地出让合同；2．国有土地使用证；3．中标通知书；4．付清土地出让金凭证；5．建设用地规划许可证；6．建设工程规划许可证；7．建筑工程施工许可证；8．建筑总承包合同；9．项目总投资测算及建筑资金缺口证明；10．项目可行性报告；11．其他相关材料。三．担保材料按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。贷款利率贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。一般上浮15%—30%。贷款程序1．借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。2．银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件，对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度。提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式意见。3．银行审查人员对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。在调查、审查的基础上，由银行审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照银行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。4．贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。 第一节 房地产开发贷款程序房地产开发贷款操作流程如下：递交申请——受理调查——项目评估——核查审批办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保一、房地产开发贷款申请（一）借款人资格借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：1、????借款人是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。2、????有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。3、????经营管理制度健全，财务状况良好。4、????信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。5、????有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。6、????有贷款人认可的有效担保。7、????贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。8、????借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。9、????贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。10、????贷款项目工程预算报告合理真实。11、????贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。12、????企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。13、????贷款人规定的其他条件。（二）申请贷款资料开发商应向银行提交公司和贷款项目的相关资料。1、????单位资料（1）????经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书（股份制