宁乡仁福财富中心可行性的研究报告.docVIP

宁乡仁福财富中心房地产 可 行 性 研 究 报 告 公司名称：湖南财院房地产评估咨询有限公司 组长：周江南 组员：彭瑶、易雅玲 庄慧婷、曾汝霞 目录 目录 2 1 项目总论 ６ 1.1 项目背景 ６ 1.2 项目概况 9 1.3 结论与建议 11 2 项目建设背景及必要性 １4 2.1 项目背景 １4 2.2 建设的必要性 １4 3 市场分析与预测 １8 3.1 项目所在区域环境分析 １8 3.2 项目所在区域房地产市场现状与趋势分许 20 3.3 周边竞争楼盘分析 23 3.4 项目SWOT分析 24 3.5 商品房销售价格分析与预测 26 4 建设规模与建设方案 28 4.1 工程概况 28 4.2 建设内容、建设规模 28 4.3 建设方案 29 5 场址选择 30 5.1 项目位置 30 5.2 建设条件 30 5.3 选址合理性分析 32 6 工程建设方案 33 6.1 总平面布置 33 6.2 建筑设计 34 6.3 结构设计 35 6.4 供配电工程 37 6.5 弱点工程 38 6.6 给排水工程 38 6.7 燃气工程 40 6.8消防工程 41 6.9道路绿化工程 41 7 节能方案 43 7.1 项目合理用能标准和节能设计规范 43 7.2 项目能源消耗种类和数量及能源使用分布情况 44 7.3 节能措施 45 8 环境影响评价 48 8.1 评价依据 48 8.2 建设场地环境现状 48 8.3 环境影响分析 48 8.4 环境保护措施 49 8.5 环境影响评价结论 50 9 劳动安全卫生与消防 51 9.1 劳动安全措施方案 51 9.2 消防措施与设施 51 10 组织机构与人力资源配置 52 11 招投标方案 53 11.1 招标范围 53 11.2 招标情况说明 53 11.3 招标组织形式与招标方式 53 12 项目实施进度 55 13 投资估算与资金筹措 56 13.1 投资估算 56 13.2 资金使用计划 59 13.3 资金筹措 59 14 财务评价 60 14.1评价依据 60 14.2 经营收入估算 60 14.3 总成本费用估算 60 14.4 财务费用估算 60 14.5 不确定性分析 61 15 风险分析 62 15.1 项目风险因素识别 62 15.2项目风险评估 64 15.3 防范和降低风险的措施 66 16 社会评价 67 16.1 项目对社会的影响分析 67 16.2 项目与社会的互适性分析 68 16.3 社会风险分析 68 16.4 社会评价结论 69 17 结论与建议 70 17.1结论 70 17.2 建议 71 附表 73 1 项目总论 1.1.3可行性研究报告编制单位 湖南财院房地产评估咨询有限公司 1.1.4可行性研究报告编制依据 （1）《长沙市总体规划》（2）《长沙市规划若干强制性内容的暂行规定》（3）《长沙市规划管理条例》及《技术规定》（4）《长沙市城市房地产开发经营管理条例》（5）《建筑工程交通设计及停车场调协标准》（6）《城市道路绿化规划及设计规范》(7)《中华人民共和国特权法》(8)《中华人民共和国城乡规划法》(9)《人民共和国城市房地产管理法》(10)《中华人民共和国国土地管理法》(11)《中华人民共和国城市规划法》(12)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(13)建设部《房地产开发经济评价方法》(14)《投资项目可行性研究指南》(15)《投资项目可行性研究指南》(16)同类项目开发的经验和资料(17)委托方提供的项目总平面布置图(18)委托方提供的有关成本费用实际发生资料(19)规划用地红线图(20)宁乡县城市建设投资开发有限公司《营业执照》、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》、《组织机构代码证》、《开户许可证》、《贷款卡》、《税务登记证》等 1.1.5可行性研究报告编制范围 通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。 1.1.6项目提出的理由 宁乡县委十届六次全体会议将2010年定位为城市建设“品质提升年”，决心以前所未有的力度，立足“建设更优环境、塑造更好形象、打造更加品味、实现更强张力、创造更高价值”，将县城打造成具有现代新城格局、山水洲城气质的全国一流水平的中等规模城市。 宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和第九位；县内矿产资源丰富，目前以开发利用煤、铁、锰、铀、金刚石等20余种；宁乡山清水秀，名胜众多。灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为2