《房地产法学》多媒体课件（第三专题3）.pptVIP

第三专题 国有土地使用权出让、划拨与转让 内容提要：（本章4课时） 通过本章学习，了解国有土地使用权的出让与划拨的含义；掌握国有土地使用权出让与划拨的条件与范围；掌握土地使用权转让的有效条件 学习重点与难点： 建设用地使用权出让与划拨的有效条件、土地使用权出让合同当事人的权利和义务。 第一节 国有土地使用权的出让 一、土地使用权出让的含义 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(房地产管理法第八条). 土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，称之为“地价”。 出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。 (一)主体是国家 (二)客体仅限于城市规划区内的国有土地使用权 (三)有期限 ①商业、旅游、娱乐用地为40年； ②教育、科技、文化、体育、卫生、工业、综合或其他用地为50年； ③居住用地为70年。 房地产管理法第二十条规定:国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。 《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” 第二十二条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。(物权法住宅用地期限届满自动续期.) 首批住宅用地撞“限” 青岛经济技术开发区自成立以来，包括阿里山小区在内的出让20年、30年使用年限的住宅出让用地共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。土地使用年限为20年的共33宗，总用地面积540.7亩，业主总数为4422户，其中有一宗33.6亩土地使用权期限截止到2009年6月30日，涉及的业主为310户。此外，还有土地使用年限为30年和35年的出让土地8宗。 《中国青年报》2011.3.28采访20年!首批住宅用地使用权撞限之后 这类的案件目前还不多,90年代出让土地使用权,大多按土地用途的出让最高年限出让的,即便没有按最高年限的,大多尚未到期。住宅大多按七十年.商住的也有按五十年的。在未来的十年左右，这个问题将突出，包括其他用途的房屋如商业、旅游、工业、教育、卫生等，出让的土地使用用期限届满后，房屋与土地使用权的关系与处理问题。这个案例涉及的问题并非属于历史遗留问题，无论是当时住宅用地出让的年限是多少年，《物权法》明确规定住宅的土地使用权是自动续期。一，自动续期并非指《物权法》颁布后购买的商品房才适用，而是针对所有的住宅用地，包括物权法出台后的,只要是通过出让形式取得的土地使用权上建造的住宅都适用.因此阿里山小区的土地使用权问题,不属历史遗留问题； 二《物权法》虽并未规定住宅用地期限届满是有偿还是无偿续期，但从立法本意看，对住宅用地是从宽适用。否则就没必要区分住宅与非住宅的土地使用权期限届满后的处理规定，直接按《房地产管理法》规定的所有的土地使用权期限届满需提前一年申请续期了。申请续期的主要目的就是重新支付出让金。 三，《物权法》规定自动续期，对有偿或无偿未作出具体规定，但就目前而言，法律既然没有明确规定要收取费用，以及如何收取，那么首先应按法律有规定的部分执行，即先自动续期。在法律尚无具体规定要收取费用的情况下,应按无偿续期.以后续期的是否交出让金待有法律具体规定后再定。 四，续期多久。按续期的一般含义看，原来是多少时间的，续期也多长。原来二十年的，现在续期也续二十年，《物权法》没有限制续一次还是二次，也没有规定住宅一定要续期到七十年。只要住宅存在一天，土地使用权就可续期到住宅存在的时间，除非国家为了公共利益征收等。在法律尚未规定收取费用前，就应按无偿执行。 (四)有偿(土地使用者向国家支付出让金) 案例:中瑞房地产开发公司欠出让金事件: 中瑞·曼哈顿是温州知名“财团”——中瑞财团下属房地产开发企业中瑞房地产开发公司的项目。中瑞房产公司由奥康集团、法派、神力集团等9家温州知名企业组成的投资财团， 2004年11月8日，在温州江滨路造船厂的土地拍卖会上，以15.333