《房地产法学》多媒体课件（第七专题7）.pptVIP

第七专题 房地产抵押与按揭 内容提要：（本章2课时） 通过本章的学习，要了解房地产抵押、按揭的概念特征，在此基础上掌握房地产抵押权的设定、房地产抵押范围、房地产抵押当事人的权利义务，尤须注意的是对房地产抵押权的实现条件方式及特殊规定应学会运用。了解房地产按揭合同的法律实务。 本章学习重点与难点： 房地产抵押登记；房地产抵押合同内容；房地产抵押人的权利与义务；房地产抵押范围；抵押权实现的特殊规定；房地产按揭的法律属性。  第一节 房地产抵押与抵押权的设立 一、房地产抵押的概念及法律特征 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 具有复杂性 、要式抵押、时限性。 二、房地产抵押权的设立 （一）房地产抵押合同的签订 （二）房地产抵押登记 【案例】 甲公司以自有的厂房作抵押，向乙银行贷款500万元，并办理了抵押登记手续。后乙因故将其对甲所享有的债权转让给了丙资产管理公司，但对于如何处理抵押权，甲、乙、丙三方未作出约定，登记簿上记载的抵押权人一直为乙。由于甲到期未向丙偿还贷款本息，丙遂申请法院实现其抵押权，但甲认为丙不享有抵押权。 【法理评析】 抵押权作为一种担保物权，具有从属性，依附于其所担保的债权，不得与其所担保的债权相分离而单独转让。《物权法》第192条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”就本案而言，乙将其债权转让给丙，至于抵押权应如何处置，当事人之间并无约定，因而应认为抵押权也一并转让给丙。 三、房地产抵押合同之禁用条款——流抵押 流抵押契约指当事人双方在设立抵押权时约定的、在债务人不履行到期债务时，由债权人取得标的物的契约（条款）。 《物权法》第186条规定：“抵押权人在债务履行期满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《担保法》第40条有相同规定。 《最高院担保法解释》第57条的规定，在适用“禁止流押契约（条款）”规则时，须注意以下两点：其一，抵押合同若设有流押条款，则该条款（内容）因违反法律禁止性规定而失效，但该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力，即不影响抵押权的有效成立和合法行使。 其二，债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物，亦即在对抵押物进行估价的基础上，经双方协商以抵押物冲抵全部或部分债权。法律对此种代物清偿协议并不予以禁止，不应与流押条款混为一谈。 第二节 房地产抵押范围 一、可以设定抵押权的范围 （一）依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权 （二）依法通过出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权 （三）抵押人依法承包并经发包人同意的荒地、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以设定抵押 （四）乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押 二、不得抵押的房地产 （一）非房屋合法所有权人或非享有经营管理权人不得将房地产设立抵押权。 （二）以共有的房地产抵押的，抵押人事先未征得其他共有人的书面同意的不得抵押。 【案例】 张氏姐妹共有一套位于草场门一带的商品房，由于姐姐想把手里经营的商铺扩大，急需资金，而向朋友借钱尚有较大的资金缺口，便偷偷把与妹妹共有的房子向银行抵押并获得了30万元的贷款。妹妹得知姐姐的抵押行为后，认为损害了自己的利益，且银行也侵犯了其利益，于是向法院提出诉讼。 【法理评析】 本案中，妹妹可以请求主张抵押合同无效。银行在没有审查清房屋所有权证为姐妹共有的前提下，就贷款给姐姐，银行应承担审查不严的责任。 （三）土地所有权不得抵押 （四）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押但法律规定可以抵押的除外。 （五）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。 （六）所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押 （七）依法被查封、扣押的财产不得抵押 （八）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 第三节 房地产抵押当事人的权利与义务 一、房地产抵押人的权利与义务 （一）抵押人的权利 1、保留房地产抵押物的占有权、使用权。 2、可在同一房地产抵押物上设定数个抵押权。 3、对抵押物一定的处分权。如出租,经抵押权人同意转让抵押物. 【案例】 甲为了从乙处获得一笔金额为20万元的借款，应乙的要求将自己价值20万元的房产作抵押。双方签订抵押合同，并办理了抵押登记。之