广水众鑫房地产东方名居建设项目立项可行性研究报告.doc

第一章 总论 1、项目建设背景 随着广水市经济建设速度的加快，应山城区作为广水市政治、文化和经济的中心，发展的速度明显快于其他地方。房地产行业作为经济建设的龙头，在经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。 2009年1-12月，广水市房地产开发投资金额总计9.67亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为广水市现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据广水市房管局提供的数字表明：房地产投资仍高速增长，到2009年12月房地产投资同比达到了80%。房屋销售总体需求依然强劲，可以预见,房地产价格稳中有升的态势不会改变。 本项目用地地处应山街道办事处曹塘角社区原东方汽修厂，位于广水市城市规划中的核心地带。该宗地共2098平方米,本公司2010年1月11日与广水市国土资源局签订了土地出让合同，取得了土地使用权。由于此地段建设缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。为了拓展发展空间，彻底改变该地段老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造商业氛围的理念，努力将该项目建设成为永阳大道的房地产旗帜，营造出与整个应山城区发展相融合人文、舒适而充满活力的社区居住环境。 2、项目概况 2.1项目名称： 广水市东方名居建设项目。 2.2建设地点： 项目位于广水市应山城区永阳大道，宗地编号为 2.3建设单位： 湖北广水众鑫房地产开发有限公司 2.4企业法人： 徐建文 2.5企业性质： 有限责任公司。 2.6经营范围： 房地产开发、商品房销售、物业管理、小区园林绿化、土石方工程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料销售。 2.7工程概况： 本项目拟建一栋十二层的商住楼，占地面积2098平方米，总建筑面积11546.29平方米，其中地下室967.39平方米;商铺三层、建筑4557.4平方米；住宅九层五十四套，建筑面积共6021.5平方米；容积率5.09,项目总投资1724万元。建设工程计划于2010年5月份开工，2011年9月入住。 2.8资金来源： 公司自筹1524万元，通过银行贷款200万元。 2.9 可行性研究报告编制单位 单位名称：东风设计研究院有限公司 工程咨询资格证书 资格等级: 甲 级 证书编号: 工咨甲22120070013 发证机关: 国家发展改革委员会 3、可行性研究报告编制依据 （1）项目投资方案； （2）国家及湖北省颁布的相关法律、法规、政策； （3）湖北省和广水市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要； （4）广水市城市总体规划（1996—2010年）； （5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额； （6）广水市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； （7）其他有关依据资料及企业提供资料。 4、研究结论与建议 本项目建设符合国家产业政策和广水市经济发展方向，适应广水市城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。 项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。 从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。 第二章 区域房地产市场分析 1、当前广水市房地产市场现状 1.1、房地产开发投资的基本情况 近年来，广水市房地产开发投资处在一个高速增长的时期。2009年广水市房地产开发投资完成9.67亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%，完成投资占本年度计划投资的91%。其中，商品房建设投资额7.28亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.39亿元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅开发投资7.21亿元，同比增长120%。其中高档公寓投资0.19亿，同比下降28.71%；办公楼投资3610万元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资1.91亿元，同比增长了63.08%。 2009年房屋建筑施工面积135.8万平方米，同比增长108.82%。其中，住宅施工面积101.2万平米，同比增长128.74%。住宅施工面积中高档公寓8.8万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积8.5万平方米，同比下降68.1%，