明珠雅苑开发建设项目立项(房地产)可研报告.doc

目 录 第1章 总 论 1 1.1. 项目背景与概况 1 1.2. 主要技术经济指标 11 1.3. 问题与建议 12 第2章 项目投资环境与市场研究 13 2.1. 投资环境分析 13 2.2. 区域房地产市场分析 15 2.3. 销售预测 23 2.4. 营销策略 26 第3章 建设规模与项目开发条件 28 3.1. 建设规模 28 3.2. 项目概况现状 28 3.3. 项目建设条件 29 第4章 建筑方案 35 4.1. 设计依据 35 4.2. 项目设计主题和开发理念 35 4.3. 项目总体规划方案 36 4.4. 建筑设计 37 4.5. 结构设计 38 4.6. 给排水设计 39 第5章 节能节水措施 40 5.1. 设计依据 40 5.2. 建筑部分节能设计 40 第6章 环境影响评价 41 6.1. 编制依据 41 6.2. 环境现状 41 6.3. 项目建设对环境的影响 41 6.4. 环境保护措施 41 第7章 劳动卫生与消防 43 7.1. 指导思想 43 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 43 7.3. 消防设计 44 第8章 组织机构与人力资源配置 46 8.1. 组织机构 46 8.2. 人力资源配置 错误！未定义书签。 第9章 项目实施进度 47 9.1. 项目开发期 47 9.2. 项目实施进度安排 47 9.3. 项目实施过程控制措施 47 第10章 项目招投标 49 10.1. 工程项目招标投标概述 49 10.2. 工程项目招标投标因素分析 50 10.3. 招标依据 52 10.4. 招标范围 52 10.5. 招标方式 52 第11章 投资估算与资金筹措 53 11.1. 投资估算 53 11.2. 资金筹措 53 第12章 财务评价 55 12.1. 项目评估依据 55 12.2. 财务评价基础数据的选择 55 12.3. 财务评价 55 12.4. 不确定性分析 56 第13章 社会评价 57 13.1. 项目对社会的影响分析 57 13.2. 风险分析 58 13.3. 社会评价结论 58 第14章 研究结论与建议 60 14.1. 可行性研究结论 60 14.2. 建议 60 总 论 一项目背景与概况 1、项目名称： 明珠雅苑（商住两用）开发 2、承办单位概况 单位名称：******生物科技有限公司 单位性质：有限责任公司(自然人独资) 注册资金：人民币500万元 业务范围：生物技术、富硒大豆 法定代表人：*** 建设单位简介：******生物科技有限公司的前身为***太坤生物科技发展有限公司，成立于2005年9月13日，后因公司业务发展需要经***省工商行政管理局备案，于2007年8月2日经花垣县工商行政管理局批准变更为******生物科技有限公司，公司的经营范围、经营办公地址、注册资金等基本情况均未发生变化。 ***公司注册资金为500万元，办公地址位于花垣县建设东路88号，占地面积近30亩，现任法人代表为公司唯一股东***，公司性质为一人有限公司。2007年末，该公司资产总额4000万元、负债0元，资产负债率为0。公司现有富硒蛋白加工厂一处，千亩富硒大豆标准种植基地二处(分布于团结镇长兴村青山果园及花垣望城镇)，百亩富硒大豆标准种植基地三处(龙潭镇张匹马、板塘村共600亩，麻栗场镇150亩)。 ***公司主要从事硒蛋白技术的研究与开发、生物技术、生物制品的研究与开发以及相关农副产品的开发等。 3、可行性研究报告编制依据 与委托方签订的咨询协议； 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 《城市房地产开发经营管理条例》； 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对明珠雅苑项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。目前，花垣县正处于改造旧城，发展新城，扩内需、调结构的关键时期，住宅与商业房地产将进一步提升县域经济的快速发展，房地产占GDP的比重也将快速上升，对GDP的贡献率必将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2012年，我国城镇居