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附件3 从化市基准地价修正体系 一、各用途地价修正体系 按照规程要求评估的基准地价，对反映土地市场地价水平，宏观控制地价，引导土地交易和流动等，具有很大作用。但是，为了更好地满足地价管理、土地市场管理和土地资产管理的需要，国土管理部门和其他一些部门、机构，仅仅掌握基准地价是不够的，有时还需掌握宗地的具体价格。编制宗地地价修正体系，正是在分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价之间关系的基础上，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系。 （一）商业用地宗地地价个别因素修正体系 1、容积率（楼层）修正 表-1-1 商业用地容积率修正系数表 容积率 ≤0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1 1.1 1.2 修正系数 1 1.0044 0.9686 0.9394 0.9147 0.8935 0.875 0.8586 0.8438 容积率 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2 2.1 修正系数 0.8305 0.8183 0.8072 0.7969 0.7873 0.7784 0.7701 0.7623 0.7549 容积率 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 修正系数 0.7479 0.7414 0.7351 0.7292 0.7235 0.7181 0.7129 0.7079 0.7032 容积率 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 修正系数 0.6986 0.6942 0.69 0.6859 0.6819 0.6781 0.6744 0.6709 0.6674 容积率 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 修正系数 0.664 0.6608 0.6576 0.6546 0.6516 0.6487 0.6458 0.6431 0.6404 容积率 4.9 5 5.1 5.2 5.3 ≥5.4 　 　 　 修正系数 0.6378 0.6352 0.6327 0.6303 0.6279 0.6255 　 　 　 备注：（1）当商业用地评估时，要进行商业容积率修正，商业建筑面积除以总用地面积作为商业容积率，参照上表的修正系数进行修正； （2）当宗地整体容积率小于1.0时，商业用地总价＝基准地价×容积率修正×商业所分摊的用地面积×其他修正。（宗地整体容积率＝宗地上总建筑面积÷总用地面积）； （3）当宗地整体容积率大于1.0时，商业用地总价＝基准地价×容积率修正×商业建筑面积×其他修正。 （4）当宗地容积率在0.1～3.0之间时，容积率修正系数需根据上表有关数据内插计算得到。内插公式：当V1＜V＜V2（V1、V2为修正系数表中V的相邻容积率）时，用以下内插公式计算容积率V的修正系数：X＝X1＋（X2－X1）×（V－V1）÷（V2－V1）。（X1、X2为V1、V2对应的容积率修正系数） 表-1-2 商业楼层修正系数表 楼层 首层 第二层和地下负一层 第三层和地下负二层 第四层及以上 修正系数 平均值 1.0 0.6 0.48 0.35 修正范围 1.0 0.55～0.65 0.40～0.55 0.30～0.40 注：（1）当某层商业用房的基准地价修正后低于所在地段的住宅用途的基准地价时，取其所在地段住宅用途的基准地价； （2）已建成项目宜采用楼层修正； （3）当宗地整体容积率小于1时，不宜作楼层修正，宜作容积率修正，修正情况可以参照以上的容积率修正。 2、临街深度修正（仅适用于商业路线价区段标准铺面、标准深度内修正） 表-1-3 商业用地路线价深度修正系数表 (标准深度为15米) 临街深度d（米） d≤2 2＜d≤3 3d≤4 4＜d≤5 5＜d≤6 修正系数 1.69 1.58 1.5 1.44 1.39 临街深度d（米） 6＜d≤7 7＜d≤8 8＜d≤9 9＜d≤10 10＜d≤11 修正系数 1.34 1.29 1.25 1.21 1.17 临街深度d（米） 11＜d≤12 12＜d≤13 13＜d≤14 14＜d≤15 ― 修正系数 1.13 1.08 1.04 1 ― 注：1）设定路线价的区域按平均标准深度15米确定修正系数； 2）对于已建成项目，深度起算点为该建筑物的铺面口，若为未建项目，深度起算点则为建筑红线； 3）大于标准深度时修正系数取1。 3、宗地宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段标准铺面） 表-1-4 商业用地路线价宽深比修正系数表 宽深比 w＜0.1 0.1w≤0.3 0.4w≤0.5 0.6w≤0.7 0.8w≤0.9 0.9w≤1.0