房地产估价(第4章).ppt

《房地产评估》 课件主编 俞明轩 制作 李竞 王琼 罗嘉 第四章 我国房地产评估概况 第四章 我国房地产评估概况 学习目的与要求 第一节 土地评估 第二节 房地产价格评估人员资格认证制度 第三节 房地产评估方法体系 本章小结 学习目的与要求 通过本章学习，了解我国房地产评估的基本发展历史，熟悉我国目前开展土地定级工作的作用，熟悉我国房地产评估人员资格认证制度，掌握我国房地产评估方法体系，了解我国房地产价格指数和地价指数。 第一节 土地评估 一、我国土地评估的历史背景 二、土地定级与宗地估价相结合的必要性 三、区域性的土地价格评估的基本模式 （一）以土地定级为基础的评估模式 （二）以交易地价为基础的评估模式 一、我国土地评估的历史背景 我国的土地评估是适应土地使用制度改革的需要发展起来的。 1987年，深圳首次将土地使用权推入市场，通过协议、招标、拍卖三种形式，将3幅土地按50年的期限出让。 1988年4月国家通过修改宪法，提出“土地的使用权可以依照法律的规定转让” 。 1988年9月国务院又发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。 第二节 房地产价格评估人员资格认证制度 根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，我国实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。 其内容包括： 房地产估价师执业资格考试制度； 房地产估价师注册制度； 房地产价格评估机构资格管理制度。 一、房地产估价师执业考试制度 到2003年，全国已举办了7次房地产估价师的统一考试，累计报名者多达16万人次，有2万人考试合格。与此同时，国土资源部根据《土地估价师资格考试暂行办法》，规定只有按照办法通过全国统一开始，并获得土地估价师资格证书的人员，才具有独立从事土地估价工作的资格。通过多次考试，目前已取得土地估价师资格的人数累计达到1万多人。 二、房地产估价师注册制度 为了加强对房地产估价师的执业管理，国家有关部门规定：经全国房地产估价师执业资格考试合格之后，房地产估价师在3个月之内，必须到当地房地产行政管理部门申请注册，才能具有合法的执业资格。未经注册的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务、签署具有法律效力的房地产估价报告。这项制度，对规范房地产估价师的管理和自律具有重要的促进作用。 三、房地产价格机构资格管理制度 根据1997年《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》，房地产价格评估机构的资格等级分为一级、二级、三级及临时资格，一级资格的机构需要建设部审批，其他的级别分别由省、自治区、直辖市房地产行政主管部门审批或其授权的部门审批。 第三节 房地产评估方法体系 一、基本方法 市场比较法 收益还原法 成本逼近法 二、房地产评估的派生方法 假设开发法 基准地价修正法 路线价法 长期趋势法 地价指数法 残余法 市场比较法 从市场的角度来评估房地产的价格。也称比较法。 替代原理 同质同价 成本法 从成本的角度来评估房地产的价值。 卖方来说生产费用价值论。 收益法 从投资的角度来评估房地产的价值。 纯收益的概念。 和投资品进行投资时要考虑的因素基本相似。 三、估价方法的选用 对同一估价对象宜采用两种以上的估价方法。 根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应分别采用多种估价方法进行估价。不能随意取舍，若必须取舍，应在估价报告中说明并陈述理由。 有条件采用市场比较法进行估价的，应以市场比价法为主要的估价方法。 收益性房地产的估价，应采用收益法作为其中的一种估价方法。 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较发、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 第四节 中房指数 中国房地产指数系统（CREIS）,是一套以指数形式来反映全国重要城市房地产市场行情并揭示其发展变化趋势的房地产信息系统。 一、 中房指数的特点 二、 中房指数的服务对象与作用 三、 中房指数实例分析 一、中房指数的特点 1． 全面性 2． 系统性 3． 地域性 4． 较小的波动性 二、中房指数的服务对象与作用 1．为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据。 2．为投资商提供比较准确的市场信息。 3．为广大的消费者服务。 4. 其他。 三、中房指数实例分析 表4-1 2003年年末中房城市指数 三、中房指数实例分析 表4-2 2003年4月～9月中房城市综合指数 注：以北京2002年12月底为1000 第