中国城市综合体市场状分析.docVIP

中国城市综合体市场现状分析 任何事物的产生总是和社会、经济、历史条件等因素息息相关的。城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个聚集体的核心部分就会出现城市综合体这样一种综合形态的聚集体。城市综合体是现代城市发展背景下建筑综合体的升级与城市空间的延续。 1 城市综合体概述 据有关机构预测，未来10年我国经济仍将保持两位数的增速。经济的快速发展必然带动城市化进程的快速跟进，由此带动的民用建筑设计市场前景广阔。中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势,推进中国城市化进程,房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量,是中国城市发展的新动力。 HOPSCA，10万平方米以上。从产品形态的组合上说，它是将酒府(Hotel)、写字楼(Office)、生态公园(Parking)、购物(ShoppingMall)、会议会展(Convention)、高尚公寓(Apartment)等多种都市功能之间的三项以上在一定地理区域范围内,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,形成的一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的,与城市有机协同、功能业态间高效集约和互为价值链的建筑、建筑集合体或建筑街区,从而获得良好的经益。 其中商业功能可以形成最佳商业活动圈写字楼功能为城市商业中心提供多样化的办公空间公寓功能使人们在商业繁华区内就近享受丰富的娱乐生活促进各种娱乐休闲业的发展酒府为综合体带来大量的流动人口与文化、休闲、娱乐设施相结合形成最能推动商业中心发展的动力。城市综合体是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果成为城市功能混合使用中心延展了城市的空间价值。城市综合体是一个集聚各集合体各种功能之间相联系为补充在协同。 城市综合体具有容性性性性性性效益统一性。 图 1.2 城市综合体的分类 城市综合体由于所处的城市级别不同、所处地段不同、核心功能物业不同等因素，可从多维度进行分类。 按项目所处地段分类： 基本分类 解释 城市核心型 城市核心区 有庞大的人流和消费基础 城市副中心型 城市副中心，城市经济新增长点 城市新区型 城市的新区中心 按项目核心物业分类： 基本分类 解释 商业核心型 城市核心区、主干道沿线、区域功能缺乏、需求旺盛，人流及商业气氛浓郁。 酒府核心型 靠近城市核心区，交通可达性好，沿主干道沿线，商务客户支持，开发商有足够经济实力，顶级商场配套设施。 写字楼核心型 客户（产业）支撑，产业簇群，商务核心区，写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次，商场、公寓等配套完善。 住宅核心型 项目的区位条件不是很好，以居住为主体的片区，成熟度不高，居住人口有限，往往后期会开发商业，但规模往往不大。 会展核心型 政府引导性的政策明显，政府大量的前期资金投入，公共基础配套的前期投入较大，建设需要较长的周期，整个周期内都需要政府的悉心维护，拥有一定的会展基础，便于后期会展业的开展。 均衡发展模式型 CBD/城市中心，主干道沿线/地铁口，建筑面积20万平方米以上，开发商强劲的实力和丰富的经验，专业的物业管理、经验管理能力。 按项目开发驱动模式分类： 基本分类 解释 商务驱动型 在项目前期形成较强的产业链集群效应 商业驱动型 带动项目区域的人气提升 住宅驱动型 需要其住宅部分拥有相当的规模，由知名开发商大体量开发，新造城镇，支撑综合体的整体运营。 会展驱动型 需有强大的产业、贸易支撑，前期需要政府的大力支持。会展本身经济效益很小，但若会展也有效发挥驱动作用，其带动的经济效益将非常巨大。 品牌驱动型 要求其开发方拥有非常知名的品牌，抑或引入知名品牌，融入先进的开发理念，以形成城市轰动效应，提升综合体项目的整体影响力。 2 我国城市综合体发展现状 城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展迅速。人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些有条件的城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境，进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。2009年始，在我国城市化进程加速和城市升级背景下，以城市综合体为主导形态的城市商业地产的狂飙突进。 2.1 城市综合体项目存量分布 全国20个重点城市中，北京、上海、广州、成都、重庆及沈阳城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市为北京、沈阳、重庆三市；老上海、广州、成都的综合体存量介于500-1000万平方米；其余城