论商品房租赁法律控制-毕业论文.doc

中图分类号：  密  级： UDC： 本校编号： 10652  硕 士 学 位 论 文  论文题目：  论商品房租赁的法律控制  研究生姓名：  班健波  学号： 20090301070653  校内指导教师姓名：  黄茂钦  职称：  副教授  校外指导教师姓名：  职务职称：  申请学位等级：  硕士  学科： 经济法  专业：  经济法 论文提交日期：  论文答辩日期：  独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成 果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研 究成果，也不包含获得 西南政法大学 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了 谢意。  学位论文作者签名：  签字日期：  年  月  日  学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解 西南政法大学 有关保留、使用学位论文的规定。特授权 西 南 政 法 大 学 可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影 印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机 构送交论文的复印件和电子文档。 （保密的学位论文在解密后适用本授权说明）  学位论文作者签名：  导师签名：  签字日期：  年  月  日  签字日期：  年  月  日 硕 士 学 位 论 文 论商品房租赁的法律控制 Study on the Legal Control on Housing Rental  作 者 姓 名： 指 导 教 师：  班健波 黄茂钦  西  南  政 法  大  学 Southwest University of Political Science and Law 内 容 摘 要 随着我国城市化的步伐不断加快，农村剩余劳动力向城市转移，城市人口迅速集中， 住房短缺已经在我国大城市中出现。在商品房售价居高不下、政府尚无力充分提供保障 性住房的背景下，商品房的租赁成为多数中低收入者住房问题的解决之道。一个自由竞 争的市场环境虽然造就了蓬勃发展的房屋租赁市场，但是繁荣的背后往往是以牺牲承租 人的利益为代价的。同样是市场经济条件下的房屋租赁市场，很多发达国家或地区却选 择通过法律积极地加以控制，而不是采取放任自由的态度，以保障公民住房权的实现。 法律制度建设滞后于房屋租赁市场的发展，不仅会阻碍发展的速度、影响发展的稳定， 还可能造成难以挽回的损失。因此，对我国商品房租赁法律控制进行研究，对于保护承 租人的合法权益、维护房屋租赁市场的秩序，以及完善我国宏观调控法律制度体系都具 有积极的意义。 基于我国城市人口住房情况，以及房屋租赁市场管理现状，本文的探讨主要从以下 几个方面展开：通过法律的干预对商品房租赁中的承租人给予倾斜性保护的合法性、合 理性何在？应当从房屋租赁中的哪些环节入手进行法律控制？如何控制？以及如何完 善我国商品房租赁法律控制的制度体系，使其能够协调运转？正文共分四个部分： 第一部分：商品房租赁法律控制的一般理论。从商品房租赁法律控制概念的界定和 内涵的研究入手，通过对公民住房权基本理论、经济法的社会本位理念、商品房租赁中 的交易成本分析、不动产财产权的有限自由与适度控制理论、政府经济职权与经济职责 的均衡划分的理论分析，以及商品房租赁的法律控制与公租房制度的比较分析，详细论 证对商品房租赁交易和租赁市场进行法律控制的合法性与合理性、必要性与可行性，并 从理论上论证法律制度体系的结构构建原则与方向。 第二部分：我国商品房租赁管理体制的现状考察。以北京市房屋租赁市场为例，通 过实证研究的方法，揭示我国商品房租赁市场中的管理缺位，以及由此产生的出租房屋 不符合适住性标准、租金收取标准缺乏合理依据、出租人随意收回房屋、房屋供应量缺 乏保障等现象。 1 第三部分：商品房租赁法律控制的域外经验及其启示。以英国、美国、德国和日本 的商品房租赁法律控制模式为例，主要介绍了英国房屋租赁法上的出租人默示义务、租 金控制制度、回复占有控制制度和受保证租赁制度，美国的默示适住性担保、租金管制 制度和驱逐保护制度，德国的租金限制和解约限制，以及日本的正当事由制度。通过对 域外经验的分析研究，总结出对完善我国商品房租赁法律控制制度的启示。 第四部分：完善我国商品房租赁法律控制体系的思考。基于理论研究、现状考察和 域外经验的启发，提出完善我国商品房租赁法律控制体系的建议：通过建立住房市场准 入制度和设置房屋适住性最低标准保障承租人居住质量；通过建立租金价格登记制度、 制定租金指导价格并控制租金合理上