全案策划流程摸版.docVIP

   第一阶段：?项目接洽阶段 第二阶段：前期策划阶段 第一部分：市场调查模版 ● 目的与功能 通过对项目的区域环境，总体市场情况及发展趋势，地块价值分析，竞争项目和潜在购房者需求进行全面细致的调查研究，分析预测项目开发的市场前景。 ● 工作内容与模版 一、地块环境调查 1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况 3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响　二、?区域市场状况及市场环境调查　　　　1、宏观经济运行状况.国内生产总值：　　第二产业数量　　第三产业数量　　房地产所占比例及数量　　.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：　　利率　　房地产按揭政策　　.固定资产投资总额：　　其中房地产开发比重　　.社会消费品零售总额：　　商品住宅价格指数 　　2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析项目具体地理位置、交通分析、社区周围环境分析； 户型及建筑面积分析 小区整体设计风格、园林景观设计、绿化率分析； 楼宇配套设施； 销售价格及付款方式; ?其它营销策略分析；购房者需求调查 购房者购房的目的 购房者购房原因 购房者购房心理分析 购房者选择楼盘时的关注因素 购房者追求的生活方式 购房时主要的信息获知渠道　　通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。 ● 工作内容与模版　　　　前言： 一、?总体规划　　1、项目地块概述.项目所属区域现状.项目临界四周状况.项目地貌状况2、项目地块情况分析.发展商的初步规划和设想.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避.项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局　　.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明4、道路系统布局　　.地块周边交通环境示意：　　.项目所属区域道路建设及未来发展状况　　.项目道路设置及其说明：　　.项目主要干道设置　　.项目车辆分流情况说明　　.项目停车场布置　　5、绿化系统布局　　.地块周边景观环境示意：　　.项目所属地域市政规划布局及未来发展方向　　.项目环艺规划及说明：　　.项目主要公共场所的环艺设计　　6、公建与配套系统　　.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示：　　.营销中心外立面设计提示　　.物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示　　.其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示　　.公共建筑平面设计提示：　　.项目公共建筑外部环境概念设计　　7、分期开发　　.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度　　　二、?建筑风格定位　　1、项目总体建筑风格及色彩计划.项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：　　.不同户型的别墅外立面设计提示　　.针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示　　.其他特殊设计提示　　.商业物业建筑风格设计提示　　三?、主力户型选择　　1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套