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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 积重难返，调控没有回头路 光大证券研究所房地产 万知 2010年11月14日 ——2011年房地产投资策略 P* 2010年地产股跑输大盘 数据来源：国家统计局 2010年我们持续看空房地产，基本面和股票走势与我们的观点完全一致。 2011年我们继续看空！ P* 核心观点 调控没有回头路,楼市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地产维持“中性评级” 一、导致房价越调越涨的因素仍然存在 需求端过度市场化,供给端完全垄断，导致长期供给偏紧 投资需求旺盛 房价只涨不跌的预期 二、 调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化 房价上涨压力仍然很大，部分未限购城市销售仍然旺盛 限购范围恐扩大且长期化 政策反复后果严重 大力建设保障房可保房地产开发投资 三、楼市明年成交量前低后高 年中大量供给上市、下半年房价调整，但跌幅有限 房价不会大跌 四、 股票年中见底，回升空间小 年中政策见底即股票见底 回升空间小，行业进入低速增长期 维持“中性”评级 P* 反转性条件——什么条件下可以看好？ 反弹行情前提——政策见底，年中 趋势性行情前提——政策放松，概率0% P* 一、导致房价越调越涨的因素仍然存在 1、消费需求过度市场化 2000-2010年是改善需求高峰，2005年后开始首次置业高峰 数据来源：国家统计局 P* 一、导致房价越调越涨的因素仍然存在 1、消费需求过度市场化 保障房建设严重缺失 数据来源：Wind P* 一、导致房价越调越涨的因素仍然存在 2、供给完全垄断 2004年8.31大限后，土地购置面积基本不增长，购置费增速远高于面积增速 数据来源：Wind P* 一、导致房价越调越涨的因素仍然存在 3、投资需求旺盛 货币超发：M2/GDP不断扩大，2010年三季度M2超2009年GDP35万亿。 数据来源：Wind P* 一、导致房价越调越涨的因素仍然存在 3、投资需求旺盛 巨额储蓄随时寻求增值保值的投资机会 数据来源：Wind P* 一、导致房价越调越涨的因素仍然存在 4、房价只涨不跌的预期 政策从未奏效：政策与房价图 数据来源：Wind 2002年，经营性土地全部招拍挂 2003年，房价涨，提高第二套住房首付比例 2004年，8.31大限，所有经营性用地正式招拍挂 2005年，旧国八条，新国八条 2006年，新国六条 2007年，清缴土地增值税，严格二套房贷 2009年，大力支持住房消费 2010年，两次调控，限购 P* 一、导致房价越调越涨的因素仍然存在 5、市场化手段已无能为力 地产核心问题在于土地制度，市场手段只能压需求，不能增供给 2004年8.31大限后，完成开发土地面积增速出现系统性下降（政府为何能接受，土地收入仍增长） 数据来源：Wind P* 二、调控回头路，限购范围恐扩大且长期化 1、房价上涨压力仍然很大 又见负利率 图：实际储蓄利率 数据来源：Wind P* 二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化 1、房价上涨压力仍然很大 储蓄搬家，10月份净搬出7000亿元 图：新增居民储蓄 数据来源：Wind P* 二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化 1、房价上涨压力仍然很大 新政以来限购城市成交下滑严重，而未限购城市有高位企稳迹象 图：限购与非限购城市成交指数（2010年9月份周均成交量为1000） 数据来源：Wind P* 二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化 1、房价上涨压力仍然很大 非限购城市成交很快企稳，挤出效应有所显现，需求流向限购城市的周边区域 北京周边的燕郊、香河也已出台限购措施，十一后，惠州集中出现日光盘 图：东莞（左图）、惠州（右图）成交量 数据来源：Wind P* 二、调控没有回头路，限购范围恐扩大且长期化 2、限购令恐长期化 供求关系未得根本改变，限购范围随时可能扩大，且长期限购： 限购城市：关注福州和海口政策是否2011年1月1日会放松 数据来源：Wind 时间 城市 本市户籍家庭 纳税证明或社会保险证明 　 　 　 拥有2套住房 　 有1套房 无该证明的 9月30日 深圳 限购2套 禁止购房 限购1套 禁止购房 禁止购房 10月1日 厦门 新购1套住房 新购1套住房 新购1套住房 10月7日 上海 新购1套住房 新购1套住房 新购1套住房 10月9日 宁波 新购1套住房 新购1套住房 禁止购房 10月10日 福州 新购1套住房 禁止购房 限购1套 禁止购房 禁止购房 10月11日 杭州 新购1套住房 新购1套住房 新购1套住房 10月12日 南京 限制购买第三套住房 　 限制购买第三套住房 　 限制购买第三套住房 10月12日 温州 新购1套住房 新购1套住房 禁止购房 10月13