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商业地产专业知识分享 2004年开启成都购物中心时代 2004购物中心元年 已面世城市综合体及购物中心分布图 成都目前有较大影响力的购物中心名单 ⑴锦华万达广场 ⑵金牛万达广场 ⑶华润.万象城 ⑶王府井二店 ⑷凯德来福士广场 ⑸九方购物中心 ⑹奥克斯广场 ⑺仁和春天光华店 ⑻凯丹购物中心 待建名单 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 购物中心与百货商店区别 一、购物中心强调的是全业态，一站式、全客层、体验式消费。 百货商店主要是商品销售，业态涵盖面窄，业态单一 二、购物中心以租赁制经营方式为主；百货商店以联营扣点制为主 三、购物中心是资产经营行为；百货商店是流通性经营行为 一、资源整合、团队组建、流程再造（重点是商业营运部门） （四）、市场定位； 地块位置、区域环境、竞争项目决定市场定位，一般遵循差异化定位策略。 市场定位随着区域环境的变化，逐步进行调整。 （五）、业态规划组合与配比 （六）、初步的平面布局与业态落位 （八）、启动招商；坚持招商先行的原则，施工图设计完成前确定主力商家。 1、充实团队，根据任务编制组织架构，人员符合岗位要求 2、政策制定、资料整理（招商推广方案｛商务条件、商家门槛、推广策略、招商手册、各部门任务完成时间节点、费用测算、部门配合等｝、合同资料、营运管理推广方案、物业管理方案、工程条件资料） 3、主力商家赛选--商家拜访（异地）-谈判-签约 4、去主力店化已经是未来购物中心招商营运；提高租金回报，掌控营运管理主导权的主要发展思路。 5、主力店退出后主要有次主力店及品牌集合店填补。 （十）、平面布局与铺面分割图 * 购物中心 成都购物中心开发经营历史脉络 成都熊猫城富力天汇MALL成都富力广场 分割出售、承诺高回报率、百联天府被迫撤出成都 2005年西南第一坑开业 天府汇城：百联天府 2006年“SM广场”城 东之战 真正的shopping mall时代 2007年锦华万达广场开启 生不逢时、痛不欲生 成都购物中心开发经营历史脉络 商业定义 一、城市综合体： “城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑体系。（2012年成都已发布新标准 ） 二、购物中心： 购物中心（Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 三、百货商场： 是指经营包括服装、鞋帽、首饰、化妆品、装饰品、家电、家庭用品等众多种类商品的大型零售店铺。它是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，采取柜台销售和开架面售方式，注重服务功能，满足目标顾客追求生活时尚和品位需求的零售业态。 四、商业街区： 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 成都购物中心开发经营现状 成都购物中心开发经营现状 专业购物中心开发营运流程 目前开发商开发经营商业地产存在的误区： 传统地产开发人员主导商业地产各个环节，商业地产运营管理人员后期介入，物业和市场需求脱节，后期改建成本巨大。 区域商业成熟度 交通状况 商业竞争环境 开发时机点 功能组合、 商业体量 地块特点 地块调查 政府限制性规定 区域规划 （一）、地块调查 购物中心开发营运流程 二、《市场调查报告》 购物中心开发营运流程 （二）、商圈界定 核心商圈 第二商圈 第二商圈 边缘商圈 边缘商圈 3KM 3-5KM 5-10KM 业态集合能力、营运推广能力 ，知名度决定聚客能力，商圈辐射范围 购物中心开发营运流程 （三）、商圈分析 商圈分析 消费人口 购买力 消费倾向 竞争对手 发展趋势 消费客层 swot分析法 优势(Strengths)、劣势(We