南京某园林项目立项可行性论证报告.doc

目 录 项目决策背景与摘要 一、内部因素 二、外部环境 第一部分 项目概况 一、宗地位置 二、宗地现状 三、周边道路及出行方式 四、周边3公里社区配套 五、周边环境与规划 六、市政配套 七、规划设计要求 第二部分 法律风险分析 一、土地出让条件 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 三、总体评价 第三部分 市场分析 一、南京房地产市场简述 二、玄武、孝陵卫市场概况 三、竞争市场分析 四、需求市场特征 五、产品建议和目标客户定位 第四部分 规划设计初步分析 一、规划设计草案 二、规划设计草案分析 第五部分 工程及销售计划 一、一期开工时间确定 二、工程及销售计划 第六部分 成本及投资收益预测 一、成本预测 二、税务分析 三、经济指标分析 四、现金流量 第七部分 竞争对手分析 一、已购买标书的发展商 二、其它本地发展商 第八部分 综合分析与建议 一、优势与劣势 二、结论与建议 项目决策背景与摘要 一、内部因素 1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 2、XX房地产公司XX都市园林项目将于2008年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积19万平米，2013年可结算面积约9万平米，结算金额约4亿元，并可为XX房地产公司2013-2015年提供主要利润来源。 3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西、江宁和城东，地处南京东部的孝陵卫区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局，XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。 4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中高档项目创造了条件。 二、外部环境 1、本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。 2、项目距老城区——新街口5公里，车程只需20分钟左右（考虑堵车因素）。项目距地铁二号线下马坊站只有150米，坐地铁到新街口仅10分钟。项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。 3、项目位于紫金山山脚，前有一条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。 4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九中学震旦校区南京市孝陵卫中心小学南京市长江路小学分校钟山花园城校区南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园 5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进一步高质量的发展。该项目拆迁改造土地总面积120亩，除实际出让的100亩之外，其余近20亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 第一部分 项目概况 一、宗地位置 中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地，，距南京火车站10公里，距新街口CBD和湖南路商业中心分别为5公里和8公里，去年5月地铁二号线开通后，宗地至老城区中心仅10分钟车程。 紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。 二、宗地现状 1、四至范围 宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄。 南京农业大学 南京理工大学 图1-1 宗地四至范围 2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、东北内凹，形状酷似三角形。 表1-1 宗地面积指标 指标 总用地 绿化用地 配套学校用地 净用地 长（米） 316 150 —— 210 宽（米） 257 100 —— 200 面积（平米） 81212 合120亩 15000 —— 66000 合100亩 3、宗地标高 （1）宗地内部东高西低 宗地标高25-57米，东高西低，最大高差5米，综合坡度1.5度。 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中，40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右。 （2）宗地标高 东北部显著低于紫金山。 西南部部与中山门外大街基本持平,局部高于中山门外大街1米。 东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差2米左右。 西北部低于沪宁高速大约4米。 4、地块现状 地块现状以学校、居民住宅、公园、医院为主，其中，学校和