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建立一个功能良好的住房制度的基本思路 摘要：本文首先介绍了衡量居民住房支付能力的重要指标，并应用联合国住房指标数据、中国历年统计年鉴中的相关数据，计算了这些指标在中国的赋值。在此基础上，本文得出了当前房价偏高的结论。之后，本文结合价值伦理分析和物品属性分析，阐述了关于建立一个功能良好的住房制度的基本思路，并强调了政府的职能和行为界限。 关键词：住房收入比 住房制度 政府职能 一 分析并评价当前房价 中国当下已基本取消了福利分房，家庭、个人成为住房市场的主要消费群体。因此，居民的住房支付能力决定了居民的住房需求能否得到有效满足。与此同时，房价的高低也显著影响了居民的生活水平和生活质量。 现阶段，相对于日益增长的住房消费需求，居民的住房支付能力是大大落后的。 （一）居民住房支付能力概述 影响居民住房支付能力的主要因素有： 住房价格 家庭收入 住房消费倾向 住房消费信贷 以上诸因素中，住房价格与居民住房支付能力成反比，家庭收入、住房消费 倾向和住房消费信贷水平则与之成正比。 （二）横量居民住房支付能力的指标 住房价格与收入比（一下简称房价收入比）是衡量居民住房支付能力的最重要指标。是一个基础性概念，是一个平台性概念，或概念平台，不计其数的房价收入比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义。（包宗华，2003）林志群在《联合国〈住房指标调研项目〉成果简介》一文中指出，“在所有的住房指标中，它是一个头等重要的”，“在其他条件相同的情况下，住房价格与收入比值高时，意味着有能力购买住房的在整个人口中占较低比例；这个指标，也反映出住房功能是否失调，以及政府住房政策是否存在失误”。 房价收入比的的基本含义为，一个国家或一个城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比，而在联合国该项目中则为“一套住房的自由市场中位价格与中位年住户收入之比”。 如上所述，要想使“有能力购买住房的”在整个人口中占较高比例，房价收入比就必须保持在一个合理的区间内。具体的合理区间则与各国国情相关。当年世界银行中国局的首席经济师黑马·恩德先生主要依据美国和部分西方发达国家的数据，提出房价与收入的比例应该在3—6之间为合理区间，清华大学房地产研究所季如进副教授测算出1998年北京中等收入家庭的可承受房价收入比是2.2—5.8（季如进，1998）。联合国《住房指标调研项目》中52个国家该项指标的均值则为4.91。 （三）我国居民住房支付能力现状 1、房价收入比的计算。 （1）根据联合国《住房指标调研项目》（1990）中的数据，中国的房价收入比为14.8。 （2）根据国研网2002年的数据， 2002年全国35个大中城市的房价收入比 其中，比值最大者为沈阳（13.7），最小者为济南（5.1）。值得注意的是， 只有三个城市（郑州、济南、宁波）的房价/收入比小于6，有七个城市（北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安）的房价收入比大于10。 （3）根据2003年统计年鉴的数据，将住房细分为高中低等及将居民按年收入分为8等， 中等住房价格与不同收入水平居民年收入之比 可见，对中等收入的居民而言，房价收入比在7.8至14.3之间。而若使85%的居民具备住房支付能力，则需要将房价收入比这一指标上调到20。无疑是大大高于“3—6”的国际标准和4.91的国际平均水平。 （4）根据2004年《个人理财》统计资料计算， 中国37个大中城市住房收入比 可见，房价收入比低于6的城市仅有7个，而高于8的城市有14个。2004年中国的房价仍然偏高。 （四）假设检验：中国房价是否显著偏高 1、陈述假设： H0 ：中国住房收入比与国际平均水平差异不显著 H1：中国住房收入比与国际平均水平差异显著 2、检验方法：T－检验 3、制定显著性水平：0.05 4、陈述决策规则：当计算的估计概率（显著性水平）P值=显著性水平α时推翻零假设，替代假设成立；当P值α时，不能推翻零假设。 收集数据，计算 房价收入比的国际平均水平为4.91，中国的住房收入比则历年来多有变化， 因此分别进行检验。 取14.8（1990） 则P值为7.73E-30。 （2）取8.42（2002年35个大中城市住房收入比的平均值） 则P值为9.75E-12。 取15.84（2003年统计年鉴） 则P值为6.83E-32。 （4）取7.69（2004年37个大中城市住房收入比的中位数） 则P值为6E-09。 6、作出统计决策 可见，从1990年，2002年，2003年的数据看，P值都明显小于显著性水平0.05，故推翻零假设，替代假设成立，中国住房收入比与国际平均水平差异显著。