SCWL2012-P01拉萨项目0312-2.docVIP

太和实业 拉萨罗布林卡南项目 规划建议书 四川纬联地产顾问有限公司 2012.3.12.成都 前言 对于本案而言，前期基调其实已经由于总基本确立，暨以酒店为核心。 通过本次对于拉萨市的市调工作，四川纬联对于拉萨城市现状及未来发展进行了一次较为清晰的梳理。而对于本案的基调，也在于总总体规划的大方向下进行了进一步的深化，暨以酒店为项目关键，以旅游商业为经营核心，同时纳入以精品服务为主的各类配套服务产业，最终形成项目的“旺季火爆，淡季不淡”的经营局面。 第一部分 拉萨城市分析 一、拉萨城市发展现状 ——关键词：第三产业高速增长 打造世界旅游目的地 拉萨市2011年前8个月固定资产投资呈现出“投资总量稳定增加，增长速度明显放缓”的特征，累计完成固定资产投资额123.16亿元，较上年同期增长55.5%。其中，第三产业保持高速增长态势，投资完成88.83亿元，同比增长90.5%。 同年中央第五次西藏工作座谈会，提出将西藏作为“重要的世界旅游目的地”进行建设打造，使拉萨成为中国西部重要的“具有国际品质的国际旅游城市”。 ——关键词：旅游产业稳步增长 2011年度拉萨共接待国内外游客514万人次，同比增长24.33%，实现旅游收入51亿元，同比增长21.11%。十二五“期间，拉萨将重点围绕”一城、一湖、三廊道“的旅游发展总体格局，加大旅游产品的开发和建设力度，极力培育和打造拉萨旅游精品。加大旅游产品的开发和建设力度，集中力量培育和提升布达拉宫、大昭寺、罗布林卡、八廓街、纳木措等世界知名旅游品牌。 二、拉萨市未来发展规划 按《拉萨市城市总体规划（2009-2020）》，拉萨中心城区将实现“东延西扩南跨、一城两岸三区”的空间结构，实施“一个疏散、两个引导、三个集中”的发展策略，将人口与功能从旧城逐步向外疏散，旧城大力发展与其定位匹配的文化、旅游等功能，在新区建设现代化的居住社区和完善的商务网络。 交通方面，实现以拉萨火车站为区域性客运枢纽，以拉萨西郊车站外移，最终实现铁路与公路运输的高效联运，建设区域性物流园区和城市中央交通枢纽区。近期形成“四桥三射”（含一座铁路大桥）；远期形成“八桥五射”（含一座铁路大桥、一座步行大桥）的对外交通体系。构建拉萨大交通格局，进一步拉开城市发展骨架。 三、拉萨旅游业发展状况 1、旅游产业发展现状 自上世纪90年代末起，拉萨市旅游产业，特别随着西藏整体旅游产业开发的逐步深入，拉萨市旅游产业正经历快速发展阶段。特别是以传统拉萨大昭寺和布达拉宫两处景点，是目前拉萨市旅游的主要景点，其他包括罗布林卡、西藏博物馆等。 但需要看到的是，拉萨目前年均游客增长正逐步，年增长率接近60%，其中多数为路过型游客，暨以拉萨市作为中转站，转往西藏其他各地。尽管如此，拉萨每年的游客接待人次仍旧处于较高水平，特别是每年的6月至9月间，游客来访量达到全年来访量的70%及以上，而各旅游相关行业接待能力则受限于发展缓慢的影响，始终无法跟上游客增长速度。特别是酒店住宿行业，入住率几乎达到300%及以上。 同时，由于拉萨市旅游产业经政府规划目前正逐步向规模化和规范化方向转变，但以八廓街为主要旅游购物点为主的拉萨各旅游商业网点，仍旧呈现“自发、散乱、不集中”的发展态势。因此，在大型旅游购物商业，特别是以拉萨主城区西部为主导的城市方向上，大型旅游购物商业发展正处于空白阶段。 最后，目前拉萨市在旅游展览展示方面，也呈现出以传统模式为主的方式，暨以西藏博物馆等以静态展示为主。在展品丰富程度以及展览形式过于单一，造成原本作为拉萨市重要的民族文化集中展示机构无法发挥出其应有的职能。因此，对于具有更高展览展示水平，特别是以互动形式为主的新型展览展示中心，是未来拉萨城市发展的重要关键之一。 2、旅游产业总体布局 拉萨市旅游产业呈现出“两心一圈、多点分散”的整体态势，暨以布达拉宫、大昭寺两个旅游景区为核心，以八廓街—宇拓路商圈为主，餐饮、购物等其他旅游相关行业点式集中经营、分散布局的整体态势。 出现这一状况是受到拉萨市自身历史因素，特别是拉萨城市发展历史所致，暨拉萨城市发展始终是围绕以大昭寺为核心的宗教中心和传统商业圈，以布达拉宫为城市政治中心的城市格局。因此，在旅游业的实际发展中，受制于传统商圈的影响相对集中，同时其他配套行业则因地块发展限制不得不分散发展，最终形成目前拉萨市旅游行业分布的现状。 3、旅游产业远景规划 （急待旅游局资料） 四、拉萨各旅游相关产业发展状况 1、特色购物（西藏特产） 拉萨市特色购物主要集中于以宇拓路、八廓街为主的两大区域内，其中宇拓路于2002年被辟为步行街，集中拉萨主要的拉百大楼、金谷商场、国贸等3大型百货类商场，临街铺面以以经营藏药、西藏特产为主，同时是拉萨三星至四星区间内酒店集中区域，包括有金谷酒店、拉萨迎宾馆等，临街铺面