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房地产与建筑企业涉税政策解析与稽查风险防范 第一讲 房地产营业税政策解析 一、纳税义务发生时间变化 （一）房地产企业预售房款涉及到哪些税种？注意哪些问题？ 思考：房地产企业预售房款什么时间在会计上确认收入的实现？如何申报纳税？ （二）房地产企业在纳税自查中应当注意的问题 思考：甲房地产企业与某拆迁户李某达成拆迁补偿费协议，约定如下： 1.以相同面积65平米与被拆迁户进行房屋调换。 2.由于房地产企业提供的房屋位置因素，等面积的部分，每平米李某按协议支付给房地产企业200元的差价。 3.超过的面积80平米-65平米=15平米，按如下规定处理： （1）10平米内的部分按5500元/平米结算 （2）5平米部分按6100元/平米结算。 4.房地产企业换出房屋的不含地价款的成本价2100元/平米，含地价款的成本价为3600元/平米。 问1：甲房地产企业抵给李某的房屋的营业税计税依据是多少？ 问2：甲房地产企业抵给李某的房屋与拆迁建筑面积相等的部分应当按含地价款的成本价还是按不含地价款的成本价缴纳营业税？ 问3：上述业务缴纳企业所得税的收入=？ 二、房地产企业营业税视同销售 （一）营业税视同销售行为包括哪些内容？什么情况下不需要视同销售行为缴纳营业税？ 【思考】甲企业将自建的一处房屋用于本企业办公楼使用，是否属于营业税的视同应税行为？是否缴纳营业税、土地增值税和企业所得税？是否缴纳契税？ 【思考】甲企业是某房地产企业所属的一家建筑公司，欠乙企业货款100万元一直没有能力归还。恰好乙企业有一项建筑工程业务，双方约定，甲企业为乙企业提供施工劳务，抵顶甲企业的欠款。 问：甲企业是否应当就其为乙企业提供施工劳务的行为缴纳营业税？ 【例题】甲企业和乙企业属于关联方，甲企业处于免税期，2009年预计实现所得100万元，乙企业适用税率25%，2009年预计实现所得500万元。合计缴纳企业所得税=500*25%=125万元。如何可以少缴税？ （二）视同销售行为价格的确定顺序发生变化： 【例题】甲房地产企业征用土地一块建教学楼，支付地价款等共计1000万元，发生施工成本（包括材料、工资、其他费用等）2000万元。建成后捐赠给汶川地震灾区某小学。假设四川省规定：建筑业成本利润率10%，销售不动产成本利润率15%。计算应纳多少营业税。 （三）纳税自查的方法 三、价外费用 （一）价外费用的纳税政策变化对企业的影响分析 （二）什么样的价外费用不需要缴纳营业税 思考：甲企业与乙企业签订施工劳务合同，合同约定，甲企业提供劳务后，乙企业支付1000万元劳务款。逾期付款的，乙企业还要支付1万元违约金。甲企业完工后，乙企业逾期20天付款，但只是支付了980万元，剩余的20万元不再支付，1万元的违约金也没有支付。甲企业为了长久的利益，没有索取剩余的20万元劳务款和1万元的违约金。 问：甲企业应当确认的营业收入是 A．980万元 B．981万元 C．1000万元 D．1001万元 【思考】房地产开发企业在楼盘开盘后往往要向户主收取一定的垃圾清运费，转交行政综合执法局，属行政事业性收费，由房地产开发企业代收。 在实际操作中，综合执法局只向房地产开发企业统一开具一张票据，并未给每户户主单独开具收据。如果由房地产开发企业向各户开具收据，在税务上应如何处理？需要缴纳哪些税？ （三）有什么方法可以规避税负？ 四、先购后销业务 （一）先购后销业务允许按差额缴纳营业税，操作中应当注意哪些问题？存在哪些涉税风险？ 思考：某房地产企业购买一处旧房支付价款2000万元，装修发生装修费1000万元，装修后销售给乙企业，取得转让收入5000万元。 房地产企业应当缴纳的营业税=？ A．5000*5% B．（5000-2000）*5% C．（5000-2000-1000）*5% （二）如何避免营业税的重复课税？ 【例】甲房地产企业开发一座商业楼被乙企业看中，要购买其下面四层作办公使用。合同约定，由开发公司按乙企业要求进行装修后办理过户手续。房屋售价3800万元，开发公司将装修任务交给本公司所属的装修公司负责，装修费900万元。结算房屋价款总额为4700万元。 五、投资业务 （一）房地产企业如何选择投资方式才能规避税负？ 思考：甲房地产企业于2005年将开发的一栋商品房转作本企业办公使用，不需要缴纳土地增值税。2009年因经营需要，又将该办公楼作为投资，投资于乙企业，占乙企业40%的股份。问：甲房地产企业该行为是否应当缴纳土地增值税？ （二）实际操作中应当注意哪些问题？ 六、整体转让业务 （一）整体转让的类型不同对房地产企业税负的影响及涉税风险规避 思考：甲企业属于增值税一般纳税人，2009年4月将乙房地产公司合并，乙房地产公司的全部资产，包括房屋、土地、存货