投资理财——个人理财规划实训教程 教学课件 作者 张旺军 主编——个人理财规划指南 第五章 房地产投资.pptVIP

第五章 房地产投资 学习内容 房地产投资概述 房地产投资收益与风险分析 房地产投资策略 房地产投资操作实务 房地产投资概述 房地产投资基本含义 房地产的类型 房地产投资的特征 房地产投资的三要素 房地产投资的优缺点 房地产投资基本含义 房地产的含义 房产是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。 地产是指土地和固着在其上不可分割的部分所共同形成的物质实体，以及依托于物质实体上的权益。 房地产:可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 房地产存在的形态 土地 建筑物 房地产 房地产投资，是指投入一定数量的货币资本或某种类型的资产投入房地产的经济活动，以获得一定利润的经济行为。 房地产的类型 按房地产用途分类:居住类房地产、商业类房地产、旅游类房地产、餐饮类房地产、金融用房地产、信息用房地产、办公用房地产、娱乐用房地产、工业和仓储房地产、农业用房地产 、特殊用房地产 、军用房地产、综合房地产 按所处的区位和地段不同分为：城市中心；城市边缘；城市郊区；农林等房地产 按建筑结构不同分为：钢结构；钢筋混凝土结构；混合结构；砖（石）结构；木结构；其他结构的房屋建筑等 按建筑层数划分，以住宅为例分为：低层建筑（1-3层）；多层建筑（4- 6层）；小高层建筑（7-9层）；(4）高层建筑（住宅10层，公共建筑≤100米）；超高层建筑（住宅，30层；公共建筑＞100米）。 按建筑物的建设和建筑标准分为：高级豪华；中等标准；普通标准。 按建筑物的新旧程度分为：新建造；旧有用房；危险用房等。 按建筑层数划分，以住宅为例分为：低层建筑（1-3层）；多层建筑（4- 6层）；小高层建筑（7-9层）；(4）高层建筑（住宅10层，公共建筑≤100米）；超高层建筑（住宅，30层；公共建筑＞100米）。 按建筑物的建设和建筑标准分为：高级豪华；中等标准；普通标准。 按建筑物的新旧程度分为：新建造；旧有用房；危险用房等。 按房地产开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地） 按房地产的权属关系分类：国有房产、集体所有房产、私有房产、联合企业房产 按房地产开发经营内容分类 ：建筑地块、房屋、房地产服务 房地产投资的特征 投资额巨大 具有高风险 对金融的依赖性较强 受城市规划与环境制约较大 受国民经济和政府政策影响较大 房地产投资流动性差 具有保值增值性 房地产投资的三要素 房地产投资时机 房地产投资地段 选择最有升值潜力的土地进行投资 掌握并应用地段选择的理论和经验 从城市规划的角度选择投资地段 房地产投资的质量 房地产本身质量的影响因素分析 房地产管理质量的影响因素分析 房地产投资的优缺点 房地产投资的优点 通货膨胀中的保值手段 房地产投资具有易于融资性 具有一定的税收优势 潜在的增值性 投资回报高 可以获得多重收益 房地产投资的缺点 投资风险大 投资技巧性强 投资流动性差 投资的固定性 房地产投资收益与风险分析 房地产投资收益 销售收益 租金收益 避税收益 无形收益 房地产投资风险 流动性和变现性风险 购买力风险 利率风险 经营性风险 财务风险 社会风险 政策风险 自然风险 房地产投资策略 住宅投资 商铺投资 写字楼投资 住宅投资策略 购买住宅基本因素：位置、环境、配套、开发商实力和信誉、小区规划、房地产管理、朝向、楼层、住房档次、售价、户型设计 购买期房策略：考证开发商实力、资金分次投入、考察周边环境、关注开发商房地产管理承诺、合同签订最好请律师 购买二手房策略：查明产权状况、明确房屋面积、结构、装修状况、考察环境和配套、了解历史与邻居组合、了解房地产管理状况、合法、彻底办理过户手续。 商铺投资 了解城市以及道路规划 考察商铺具体位置的特性 计算投资回报率 进行适度风险控制 坚持长期投资 选“熟”慎“生” 检查商铺品质 写字楼投资策略 地段一定要好，最好是市中心的黄金区域 计算投资回报率 瞄准客户群 必须选择纯写字楼 调查入驻率 检查配套 看服务