开发商如何节省税金的三种途径.docVIP

开发商如何节省税金的三种途径房地产开发企业与施工企业的关系是很密切的，房地产开发企业一般均需要施工企业承建所开发项目的建筑安装工程，而施工企业的主要收入来源于业主（含开发商等），开发企业的开发成本主要是由土地成本、建筑安装工程费用等构成。因此，节省建筑安装工程成本对于开发商的意义是很重大的。建筑工程营业税金是工程房地产开发企业开发成本的内容之一，因此本文拟从节省建筑安装工程税金角度作如下探讨。 ??? 　根据现行的建筑工程费用结算办法以及费用计算程序，施工企业应该缴纳的工程营业税及附加均是根据《建筑工程费用计算程序》，按照当地建设造价主管部门（造价站）的规定计算的。建筑工程营业税金一直是按照《中华人民共和国营业税暂行条例》以及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定执行的。一般说来，凡是工程造价的组成部分，不论是否包工包料，均应按照工程总造价计算和缴纳工程营业税及附加。依据是《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十七条规定：“纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用的原材料及其他物资和动力价款在内。”???? 　随着经济形势的发展，国家税务总局从2002年开始，在建筑工程营业税金方面有了一些新政策、新规定。房地产开发企业应该很好利用这些政策，节省工程营业税及附加。我们认为，有三种途径可以节省建筑安装工程营业税及附加。 ??? 　一、 筹划玻璃幕墙、铝合金门窗、金属结构、防水等专业工程的发包???? 　房地产开发企业开发的商品房，一般说来不外乎主要包括两大类工程：其一是住宅工程，其二是商业地产工程。为了保证工程质量、体现专业性，这两类工程涉及的玻璃幕墙、铝合金门窗、金属结构等专业工程需要单独发包。而这些专业公司，大多数具有加工制作以及安装能力和资质。???? 　关于铝合金门窗的征税问题，国家税务总局“国税函［１９９８］７６５号”规定，根据《国家税务总局关于建筑安装企业制售铝合金门窗征税问题的通知》（国税函[1997]186号）第二条规定的精神，对工业企业生产铝合金门窗后直接为用户安装的行为，除应按有关规定征收增值税外，还应按“建筑业”税目征收营业税，其营业额为其向对方收取的全部价款和价外费用。 ??? 　也就是说，用于建筑工程的铝合金门窗需要缴纳两道税，既缴纳增值税，又要缴纳建筑工程营业税，多缴纳的税金构成铝合金门窗造价，最终由施工企业或者房地产开发企业承担。这样的规定明显是不合理的，也不符合税法精神，但是合法，因为国家税务总局规定了。 ??? 　国家税务总局针对上述不合理的情况，客观地进行了纠正，于2002年下发了“国税发[2002]117号文”、2006年下发了“国税发[2006]88号文”。这两个文件对“纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题”进行了规范，废除了重复征税的规定，并提出了严格的限制条件： ??? 　（一）限制条件： ??? 　销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税： ??? 　（1）必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质； ??? 　（2）签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。 ??? 　凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。???? 　（二）自产货物范围： ??? 　（1）金属结构件：包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品； ??? 　（2）铝合金门窗； ??? 　（3）玻璃幕墙； ??? 　（4）机器设备、电子通讯设备； ??? 　（5）防水材料； ??? 　（6）国家税务总局规定的其他自产货物。 ??? 　根据文件明确，上述规定从2002年9月1日起执行。 ??? 　房地产开发企业在进行玻璃幕墙、铝合金、金属结构、防水材料等工程发包时，应该充分利用“国税发[2002]117号文”以及“国税发[2006]88号文”的规定，在招投标、合同商务条款谈判、合同签订等环节进行关注： ??? 　1、首先，在进行招投标时，对承包商的要求应与“国税发[2002]117号文”一致，即承包商一方面要有相应的施工资质，同时应该是自产、自制、自销建筑材料的。否则，不能享受“国税发[2002]117号文”文件规定的优惠政策。???? 　2、其次，与承包商进行商务谈判时，应明确合同价款总额是由建筑工程劳务费用、自制加工建筑材料费的金额而构成。 ??? 　3、在签订合同时应注意以下环节：