2014 杭州楼市研究分析报告.pdfVIP

2014 杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2015 年1 月 目录 前 言 1 一、2014 年杭州楼市的市场特征 2 （一）典型政策市 从“调控时代”迅速进入“救市时代” 2 （二）被压抑多年的需求爆发式释放 3 （三）刚性需求仍是市场的绝对主导 4 （四）价格一直在下行 5 （五）创下最高纪录的库存 5 （六）购房者的心态在改变 7 （七）房地产行业整体处于困境 信心仍不足 7 （八）并购重组合作大潮拉开序幕 8 （九）市场份额发生变化 8 （十）城市格局发生重大改变 8 （十一）部分高价地块项目面临亏损或严重亏损 进退维谷 10 （十二）写字楼商铺和酒店式公寓市场压力比住宅更大 10 二、商品房市场分析 11 1.成交套数：商品房成交近9 万套 刷新历史次新高纪录 11 2.成交面积：商品房成交面积达967.7 万方 也同步刷新历史次新高纪录 14 3.成交金额：商品房成交金额达1524.4 亿元 也同步创历史次新高 16 4.成交均价：市区商品房成交均价同比下跌7.5% 19 5.成交结构：商品住宅成交仍占超过8 成 刚需仍是市场绝对主导 21 6.库存量：商品房可售房源近14.5 万套 刷新历史纪录 25 7.2014 年成交排行榜 30 三、二手房市场分析 34 1.成交量：主城区成交25735 套 为近五年次新高 较2013 年下降18.5% 34 2.成交均价：2014 年二手住宅均价19820 元/平方米 为近五年第三 35 3.成交结构：90 平方米以下户型成交占比超6 成 大户型成交较2013 年有所增加 .. 37 4.购房人群：21-40 岁年龄层为市场主力购房群体 成交占比近8 成 39 5.主城区成交热门小区排行榜 次新房成交活跃 下沙区尤为活跃 40 四、土地市场分析 41 1.成交量：市区共出让7987.6 亩 总可建1349.2 万方 总成交金额844.9 亿元 41 2.成交价格：市区成交均价6263 元/平米同比持平 涉宅地7423 元/平米微降 43 3.市场现象 45 （1）自买自卖登榜首 45 （2）大鳄支撑萧山土地市场 46 五、2015 年展望 47 （一）主基调仍是去库存 47 （二）市场将出现严重分化 48 （三）部分开发企业将主动或被动退出杭州市场 49 （四）市场将在倒逼机制下寻求创新 49 2014 杭州楼市研究分析报告——浙报传媒地产研究院 前 言 杭州楼市是带着几分诡异进入2014 年的。 2013 年杭州楼市创下了历史次新高的成交纪录，商品房成交达 8.5 万套，仅 次于历史最高的2009 年。 2013 年夏天，杭州楼市如同杭州的天气热度空前。 在楼市的一片莺歌燕舞中，土地市场被推向了疯狂的巅峰。土地成交可建面积 2156 万方，金额高达1327 亿元，刷新了历史最高纪录。 地价大幅度上涨，主城区宅地楼面价达11823 元/平方米，刷新历史最高纪录， 多个板块的地价都达到了令人难以置信的地步。 外来开发商仍以极大的热情进入杭州，2013 年又增加了15家新的外来开发商。 2013 年拿地金额前十位的开发商除一家本土以外，其他九位均为外来开发商。 但就在这莺歌燕舞中，2013 年11 月，在调控没有加码，也没有任何征兆的情 况下，杭州楼市骤然降温。 市场在一丝不祥的气氛中进入2014 年。 此时，杭州商品房库存量已经达10.5 万套。 1 / 49 2014 杭州楼市研究分析报告——浙报传媒地产研究院 一、2014 年杭州楼市的市场特征 （一）典型政策市 从 “调控时代”迅速进入“救市时代” 杭州作为中国房地产市场中市场化程度最高、最敏感的城市之一（甚至没有之