肉联厂项目接触分析.docVIP

肉联厂项目接触简析 项目剩余房源现状 住宅剩余房源百余套，80%以上均为119.3㎡，106㎡所剩无几且多为五、六层等位置相对较差房源。 商业铺面剩余四十余套，单层面积为40㎡左右，且大多位置较偏。 导致现状的主要因素 产品定位 住宅：面积区间90㎡至120㎡相对比较符合此区域现条件下的产品定位，但各面积户型之间的比例据实际情况有所偏差，户型设计还有更近一步提升的空间。 商业：根据水产专业市场特性，应充分考虑经营户用途需求面积分割（经营及仓储）及产品分类动线布局。 手续问题 随着社会的快速发展，信息渠道的多样化，大环境大政策使得现在的消费者投资更加趋于理性，无论商业还是住宅，自营（自住）还是投资，作为消费者而言产权都是他们所要考虑的重要环节，除去价格因素之外，产权应是消费者是否购买此物业的重要杠杆。加之近期运城市政府房产政策的严控及媒体关注，更加加剧老百姓观望的态度。 销售控制 房地产营销策划是一个统一整体，策划作为销售前奏，目的是把握好产品定位关，产品宣传、推广整合，如何把无效客户变成有效客户，有效的客户进一步促进成交。而已经引进来的准客户面对着我们形形色色的产品是否更应该进行有效的引导，价格体系上住宅所谓的“金三银四”、商业靠近入口商业价值体现等，正所谓行业内向客户推盘过程中推高不推低，推大不推小等等都有一套相对完善严谨的推销策略。如何完整有效的理解与执行，至关重要。 SWOT分析 优势S： 身处北城区未来两条规划路交汇处，地理位置相对较好，未来具备升值空间。 打造运城最大运城市水产肉类农贸综合批发市场即老八一市场为依托。 项目周边成熟配套学校、商业市场、医疗、交通等相对完善。 地价成本较低，销售价格与周边项目形成差异化，从而弥补产品其他不足。 劣势W： 社区住宅与商业混合，人员鱼目混杂，物业相对难于管理。社区以商业为主，噪音较大，无内部居住配套环境（广场绿化等），居住环境相对处于劣势。 产品目前手续尚未完善，针对理性客户说辞稍显牵强。 东边离铁路较近，无论是噪音还是安全对此社区均有较大影响。 付款方式单一门槛相对较高，所剩房源面积较大，整体总价较高，不适合本项目目前受众群体购买需求。 户型设计品种较单一，三段式布局阴暗面较多，黑客厅、黑卫有一定的提升空间。 售楼部不仅是房地产开发商盈利的窗口，形象体现的前沿，代表的不仅是项目的形象，更是开发公司实力的体现。本项目位置稍显偏僻，且包装不够明显。 机会O: 运城向北发展，本项目身处北城区，周边环境配套改造势在必行。 三期项目即将开始，规模的扩充整体营造居住氛围。 南边毗邻规划300亩休闲公园，给本项目的居住氛围更增添了浓重的一笔。 威胁T： 随着时间的推移周边项目推陈出新，且目前有土地手续的比比皆是。政府对手续的要求日趋严格，务必对此项目的销售产生较大抗性。 周边道路、环境等市政配套发展缓慢，消费者对此地段信心稍显不足。 对外宣传政府行为联袂打造新“八一市场”，造势不够明显，周期过长没有连贯性，动作稍显缓慢。商业炒作讲究短、平、快，趁热打铁。 相关建议 借三期即将开始启动的机会在相对繁华街道租用门面作为售楼部，完善销售道具营造全新窗口形象，进一步提升开发商品牌塑造。 以此项目为主，引入本公司其他项目地块（仅作宣传），以开发公司的名义再次媒体炒作，体现公司实力进一步提升公司品牌形象，打消前期负面影响，从新树立客户信心。 以抵换本项目配套费用或置换土地的办法，与政府协商尽可能代替政府职能启动项目周边配套（规划路及公园等）。 通盘整合整体推广，以三期宣传认购排号带动二期房源去化，现房期房各取所需。 商业部分因三期比较统一纯粹，建议整合二、三期，有可能的话，市场摸底招商先行。 如有机会建议策划公司介入三期产品定位，充分利用策划公司对市场了解且熟悉目标客户群心里的优势，从而更好的促进产品销售及缩短销售周期。 顺祝 商祺 恒昊置业 2011-8 一层商铺：6460元/㎡ 5460元/㎡ 40于套 二、三层：2400元/㎡ 四层：2300元/㎡ 五层：2060元/㎡ 六层: 1660元/㎡ A:119.3㎡ B:106㎡ C:92.5㎡