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目前楼市运行中的几个问题 (2010-01-09 20:27:46) ? ?提要：目前我国楼市运行存在的问题主要有：近几年来房价涨幅过大，通胀预期下投资需求过旺，新地王不断涌现，保障性住房建设滞后。未来房价走势在短期内取决于通胀和调控政策，在长期还有上涨趋势，但是很难再有2007年和2009年那种巨大年涨幅。 ? ? ??本文想对我国近期尤其是上海楼市运行中一些问题作些分析。 ? 一、2009年商品住宅涨幅过大众所周知，我国楼市在2008年曾遭遇一次向下调整的寒流。与2007年相比，成交量大幅萎缩，房价(这里主要指商品住宅)有一定幅度下调，开发量下降，不少城市土地流拍或在底价成交。例如，上海商品住宅成交量2008比2007年大幅缩水65%，2007年成交2090万平米，2008年只有900万平米。其原因一是2007年9月底的二套房贷新政(房贷首付提高至四成，利率上浮10%)使投资需求退潮，二是美国次贷危机引发的金融危机和经济危机使我国经济增长、就业和居民收入受严重影响，一股寒流开始向我国楼市袭来。为了阻止经济下行，我国政府从2008年10月起陆续出台了一系列财政的、信贷的和其他方面的救市政策，使我国楼市出2009年起很快开始回暖，不仅迎来了“小阳春”，而且盛夏酷暑迅速迎面扑来。拿上海来说，今年1月份全市商品房成交量只有50万平方米，2月份就上升到79万平方米，3月份则直接飙升到150万平方米，以后几个月成交连续火爆，价格也是一路猛涨。现在上海楼市均价已远远超过2007年(这一年是上海房价涨幅最大的一年)的最高水平，达到每平米近2万元的咋舌高价。目前上海市内环内新盘开价基本消灭了每平米3万元的价格，中内环间也达到2.5万元至3万元水平，郊区普遍高达1万元。北京市情况同样如此。统计数据表明，今年1-10月，北京五环至六环间均价达到每平米1万元，四环至五环间均价达到1万7千多元。无论是北京、上海、深圳、广州等一线城市，还是南京、杭州等二线城市，从2006年到2009年楼价基本上每年都以20%-30%的速度在攀升，许多楼盘价格都已翻番。 今年我国楼市迅速从调整转向火爆，尤其是成交价大幅猛涨，看来似乎是大好事，但实际上孕育了极大风险，并违背了去年末政府救市的初衷，因为它不仅使更多居民越来越难解决住房困难，还使房市泡沫越吹越大，将来一有风吹草动，泡沫破裂时后果会十分严重。当年日本经济泡沫破裂后的长期萧条，香港1997年楼市泡沫破裂后给经济造成很大的影响，至于美国次贷危机造成的后果都是前车之鉴。所有这些都告诉我们，必须使楼市在发展中健康稳定，与整个国民经济合拍协调。目前，国外经济复苏还并不明显，国内实体经济向好的基础也并不扎实局势下，楼市一枝独秀地如此火爆，房价如此短期内以30%幅度猛涨，原因究竟是什么？ 有人说，是政策利好诱发的消费需求释放的结果。应当说，2008年我国楼市低迷和房价小幅下调确实使许多消费者(包括首次购房和改善性购房)持币观望，从而积压了不少待释放的的购房需求。2008年10月份起政府陆续实行的一系列救市的财税和货币信贷政策，大大减轻了购房者负担，加上楼市低迷时开发商纷纷在售价上优惠促销，因此，今年春天起，积压了一年多的所谓刚性的购房消费需求者纷纷入市，这对2009年一季度楼市“小阳春”的到来起了重大作用。然而，对其后的楼市火爆来说，消费需求释放绝不是关键性因素。事实上，2009年一季度上海商品住宅成交中90平米的中小户型的普通商品房唱的是主角，成交的70%属这类住宅，房价也没有大涨。然而，从4月份起，这一局势开始起变化，不但成交的非普通商品房即高档住宅越来越多，而且房价开始大幅攀升。事实说明，刮起这股涨价风的，绝不是消费性需求，而是投资性需求以及频频涌现的“新地王”热。 ? 二、通胀预期下的房产投资风险 ???时下，为规避通胀风险而进行房产投资的人确实不在少数。这些人认为，以美国为首的西方发达国家为挽救金融危机而大开印钞机，我国为防止经济过分下行也实行罕见的宽松货币信贷政策，这些都必然导致未来国内外严重的通货膨胀。如何避免手中货币贬值，成了人们特别是有钱人面临的一道难题。投资股市吧，说不定哪天股价大跌；投资国债或放银行吧，收益率低得不足以抵御通涨。于是，选择投资不动产就成了他们最忧选择，因为不动产生根于土地，而不可再生的土地只会越来越稀缺，再说随着我国城市化不断推进，城市房产的需求只会越来越大，从而房产的价格在未来只会越来越高，投资房产不就成了抗通胀的最好手段吗？ 投资房产能否成为抗通胀的有效避风港？从理论上说，在严重的通胀面前，不动产投资确实是抗通胀的可靠避风港，道理正如上述。然而，我国当前的实际情况却未必如此。实际上，目前我国不少人想通过投资房产来对抗通胀很可能会面临如下两大风险。??? 一是市场风险。众所周知，