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第八章 物业产品与品牌策略 2010年1月，历时5年、耗资15亿美元的全球最高大楼迪拜塔建成。这座160层的摩天大楼高达828米，可容纳1.2万人，内设57部世界最快的电梯。 2004年建成的台北101大厦,共101层,高509米, 吉隆坡双子塔,高452米,88层,1998年完工,也是世界上最高的双子塔. （世界最高建筑前十名中,有六个位于中国和中国香港） 世界最深的建筑是位于南非的约翰内斯堡以西的矿井, “西部深井黄金矿区”,其中2号,3号井深度超过三千五百米,是人类建筑所能到达的最深处 迪拜塔 迪拜塔共有160层，内设有住宅、办公室和豪华酒店。人们可到122楼的餐厅，边欣赏海拔440米的壮丽景色，边享受世界各地美食。123层的高层大堂设有健身室和室内泳池，没有恐高症的人还可以挑战露天泳池。塔旁的迪拜喷泉以275米的破纪录水柱吸引世人目光。 世界最高的迪拜塔除了高度挑战极限，并拥有世界最高、最快的“智能型”电梯，一分钟内就可达到第124层的世界最高室外观景台。 低层建筑是指高度小于或等于10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。 多层建筑是指高度大于10米，小于24米的建筑，多层居住建筑为四层至六层（其高度大于10米，小于24米）。 中高层建筑是指7层至9层的建筑 高层建筑是指10层以上，小于100米。 超高层建筑是指高度大于或等于100米的建筑。 装配式楼盖、现浇楼盖和装配整体式楼盖 1）装配式楼盖 装配式钢筋混凝土楼盖是把楼盖分为板、梁等构件，在工厂或预制场先制作好，然后在施工现场进行安装。 装配式楼盖可以节省模板，改善制作时的施工条件，提高劳动生产率，加快施工进度，但整体性、刚度、抗震性能差。 2）现浇楼盖 现浇钢筋混凝土楼盖是在施工现场立模现浇的，它的整体性好，刚度大，抗震抗冲击性好，防水性好，对不规则平面的适应性强，开洞容易。其缺点是需要大量的模板，现场的作业量大，工期也较长。 3）装配整体式楼盖 装配式钢筋混凝土楼盖的预制板吊装就位后，在其上现浇一层钢筋混凝土与之连结成整体，这样就形成了装配整体式楼盖。 装配整体式楼盖可加强楼盖的整体性，提高楼盖的刚度和抗震性能；同时又比现浇楼盖节省模板。 物业产品的基本类型 （1）土地 开发程度： 生地（如荒地、农地）、毛地（城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地）、熟地（已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品）、在建房地产、竣工房地产。 是否有建筑功能用途：建筑用地、非建筑用地 是否与城市经济联系：农村土地、城市土地 所有制：全民所有、集体所有 （2）居住物业 ① 普通住宅：解决城市居民的居住需要。 ② 高层公寓：8层以上为高层。 ③ 别墅：在自然环境好、风景优美的地方修建的低楼层豪华住宅。 用途上：住宅型和休闲型 建筑形式上：独立式别墅、毗连式别墅、联排式别墅 （3）写字楼物业 一种供机关、企事业单位等办理行政事务和从事业务活动的建筑物。 商住两用，纯商业性的写字楼 （4）商业物业 进行商品交换和流通的建筑物和场所。 ① 专业商店 专门经营某一类商品，或专门经营具有连带性的几类商品，或专门为特殊消费对象经营特殊需要商品的商店。 ② 百货商店（商场） 一种大型零售商店，分门别类地销售品种繁多的商品。 ③ 批发商店 专门从事大宗商品交易的商业活动场所。 ④ 商品交易中心 主要从事看样、洽谈订货业务。 ⑤ 超级市场 由顾客自取自选，自我服务，定量包装，预先标价，顾客出门时一次交款。 ⑥ 地下商业街 一般采用自动扶梯与地面联系，强调环境的美化，还利用艺术的人工照明和商品陈列，创造富有魅力的气氛，招揽顾客。 ⑦ 购物中心 由多家商店组合而成的大型商品服务中心，一般设在公共建筑物内，以一家或数家百货商店、超级市场为骨干，由各类专业商店、书店、餐馆、旅馆、银行、影院等组合而成，融购物、服务和娱乐休闲于一体。 （5）工业物业 为工业生产提供活动空间的物业，包括厂房、仓库、堆场。 （6）旅馆、酒店 为旅客提供住宿、饮食服务以及娱乐活动的公共建筑。 （7）高层建筑综合体物业 由多个功能不同的空间组合而成的建筑。 （8）特殊物业 赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场等。 建筑容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。 建筑容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 建筑密度：是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和