农地流转将缓解高地价“农业+地产”或催生房企新盈利模式.pdfVIP

ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 农地流转将缓解高地价 “农业+地产”或催 生房企新盈利模式 一场涉及土地制度改革的大戏拉开帷幕。 11 月15 日, 《中共中央关于全面深化改革若干重大问 题的决定》明确提出,建立城乡统一的建设用地市场,在符 合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地 出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 同时,允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营,鼓 励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民 合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。这标志着 备受期待的农村集体用地流转终见曙光。 国泰君安研究报告预计,土地改革是未来几年最大的 制度红利之一,农地不仅可以释放出数量可观的建设用地, 缓解高地价的压力,部分坐拥大量非住宅用地的房企可能 将大幅受益土改盛宴。 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 更重要的是,农地流转将为房地产企业带来新的投资 机会。一直以来,国内休闲农业及旅游项目存在规模与集约 化程度不高、竞争力不强等局面。业内人士认为,一旦农地 可自由流转,必然吸引大量房地产企业介入,并积极探索休 闲农业与房地产开发相结合的全新盈利模式。 在巨大的政策利好与资本支持下,“地产+农业”能否 缔造出一个产业盛景? 缓解土地供应压力/ ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 据悉,根据我国现行土地管理法,农村集体建设用地主 要是宅基地、村集体建设用地和乡镇企业用地,这些用地不 能直接用于商业开发。要想进行商业开发,一定是先由国家 征用,变成国有土地之后,再进行公开招拍挂。 有效土地供应不足,一直被视为推高房价的重要因素 之一。著名经济学家茅于轼指出,房地产行业的暴利正是由 于竞争不充分,假如土地可自由流转,房价就会下降一大 截。 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 这一情况伴随着土地改革的来临有望终结。根据国泰 君安研究报告测算,假设农村建设用地中的8%可流转,可 增加233 万公顷建设用地,使城市建设用地面积增加60%, 满足未来6 年城市建设需求;以农村、乡镇人均用地面积与 城市人均用地面积差额的50%计算,可节约368 万公顷建设 用地,占现在城市建设用地的94%,满足未来9 年需求,这意 味着农地流转释放出的新增建设用地将极大缓解土地供应 的压力。 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 国泰君安分析师孙建平认为, 目前房地产行业最大的 瓶颈是一二线城市地价过高,开发商扩张难,若农地大量流 转导致土地供应量上行,地价将温和回落,供求关系的扭转 还将使得房价从上涨逐步趋向稳定,市场发展更为健康,同 时市场不必再担心可能出台的加码调控政策。 “对于开发商而言,地价回落将减轻成本压力,有助于 利润率上行;同时较低成本会使得开发商定价更灵活,投资 销售增速将有望上行,”孙建平认为。 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 但是目前,由于我国土地资源配置的市场化程度不高, 地方政府尚未摆脱对土地财政的依赖,新一轮土地改革将 是一个长期的过程,无法在短期内完成。 银河证券认为,尽管农地将开放入市,但在 18 亿亩耕 地红线不变的前提下,从可持续发展角度看,农地及城市建 设用地供应的总量仍然会受到一定的限制,所以并不会有 大量农地集中涌入二级交易市场,而会在政府计划和筹措 之内,有序地成为市场的交易对象。 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 “地产+农业”将成新蓝海?/ 土地作为房地产开发的基础,新一轮土地改革必然会 为房地产企业带来新的投资机会。 盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为,一旦农地实现 自由流转,开发商必然会在其中探索新的盈利机会。 据黄立冲介绍,他曾参与开发的一个别墅项目便是 “地产+农业”相结合的试水之作。该项目位于北京延庆古 崖居西侧,最大的卖点是拥有0.18 的超低容积率,每户拥 ＷＷＷ．０５７２ＪＩＡ．ＣＯＭ DD 德清房产网 有600 平方米的私家庭院。 “我们在那里不仅开发了上千栋别墅,并且与地方政 府达成了协议,在项目旁边承包了大片的农地与林地,为每 一栋别墅提供了农田与庄园,业主可以在那里种蔬