房地产法原理及应用 教学课件 作者 生青杰 第二章 房地产权属.pptVIP

第二章　房地产权属 第一节　房地产权属概述 一、房地产权属与房地产产权概念 第一、房地产产权制度是房地产权属制度的基础 第二、房地产权属制度是房地产产权制度创设的目的 第三、两者共同构成我国房地产制度的框架 二、房地产物权 （一）物权的概念和法律特征 第一、对世性 第二、支配性 第三、特定性 第四、排他性 第五、优先性 （二）房地产物权的概念和法律特征 第一、房地产物权的设立和变动以登 记为公示手段 第二、房地产物权具有公共性 （三）房地产物权的基本分类 物权根据不同的标准可作不同的分类，自物权和他物权是对物权的基本分类，他们共同构成了房地产物权的完整体系，其他分类均以此为基础展开的 自物权即所有权，是最典型的物权，是财产权利的核心内容，它是指权利人对标的物全面支配，并排除他人干涉的权利。他物权是指在他人所有的物上设立或成立的物权，他物权均派生于所有权，是依据法律规定或者当事人的约定，由他人对所有人的物享有的以所有权部分权能为内容，并与所有权相分离的限制性物权。所有权之外的其他物权均为他物权，房地产他物权主要包括土地使用权、房地产抵押权、地役权、房屋典权等 所有权与他物权的法律特性区别如下： 第一、所有权具有本源性 第二、所有权是全面性物权 第三、所有权具有弹力性和恒久性 （四）我国房地产物权的特点 在对待房产所有权和地产所有权的关系上，存在两种立法例，一种是英美法系的财产法和德国民法典只将地产作为不动产，另一种是法国、日本和我国台湾的民法，将土地和房屋作为两项独立存在的权利，土地和房屋可以为不同的权利主体所拥有，这就是二元主义立法例。 由于我国实行房屋所有权和土地使用权相一致的原则，地产他物权分为两个层次：一是产生于土地所有权的土地使用权，一种是在土地使用权基础上设立的地产他物权，从范围上指土地使用权以外的其他类型的他物权，如抵押权、租赁权等。因此。在我国，直接来源于土地所有权的他物权主要是指土地使用权，其他类型的地产他物权的设立与土地使用权相联系。 根据《物权法》的规定，我国房地产物权体系如下表 第二节　房地产所有权 一、房地产所有权概述 （一）房地产所有权的概念及其权能 1．房地产所有权的概念与特征 第一、房地产所有权是土地所有权和房 屋所有权的集合 第二、房地产所有权（主要指土地所有权）的权能经常处于分离状态 2．房地产所有权的权能 所有权的权能，是指所有权人为实现其利益而在法律规定的界限内可以采取的各种措施和手段。根据我国《物权法》的规定，房地产所有权权能包括所有权人对其所有的房地产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。 （1）占有权能 （2）使用权能　 （3）收益权能 （4）处分权能 （二）房地产所有权的限制 第一、维护社会主义基本经济制度 第二、实现公共利益 第三、保护耕地，保障生态环境和资源的合理利用 第四、维护人与人之间的和睦关系，构建和谐社会 　二、土地所有权 （一）土地所有权的概念和特征 第一、土地所有权的私益性与公益性 第二、土地所有权受土地使用权较强的 限制 （二）我国的土地所有权制度 1．国家土地所有权 2．集体土地所有权 三、房屋所有权 （一）房屋所有权的概念与分类 1．房屋所有权的概念 2．房屋所有权的分类 （二）房屋所有权与土地使用权存续时间的关系 （三）房屋共有 第三节 建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权的概念和特征 建筑物区分所有权有如下法律特征： 第一、内容的复合性 第二、专有权的主导性和一体性 第三、建筑物区分所有权主体的复数性 第四、区分所有权的客体主要是建筑物，但也不 限于建筑物 二、专有权 1．专有权的概念 建筑物区分所有人的专有权是指区分所有权人对其专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利 ２．专有所有权的客体 （1）必须具有构造上的独立性 （2）必须具有使用上的独立性 ３．专有部分范围的确定 三、共有所有权 1．共有所有权的概念和特征 第一、共有所有权的权利义务较为广泛 第二、区分所有人享有的共有权依附于专有权，专有权决定共有权的得丧变更和权利大小 第三、区