房地产估价 教学课件 作者 吴凯 主编 黄湘红王珍莲 副主编 第2章.pptVIP

尚辅网 尚辅网 2 房地产与房地产价格 2.1房地产的整体概念 2.2房地产的特性 2.3房地产价格 2.1房地产的整体概念 2.1.1房地产的定义 2.1.2土地、建筑物和其他土地定着物 2.1.3实物、权益和区位 2.1.4房地产的存在形态 2.1.5本书对房地产的用词 2.1.1房地产的定义 房地产是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的综合体。 2.1.2土地、建筑物和其他土地定着物 (1)土地的含义 2.1.2土地、建筑物和其他土地定着物 (2)建筑物的含义 广义：包括房屋和构筑物 狭义：房屋 2.1.2土地、建筑物和其他土地定着物 (3)其他地上定着物的含义 是指建筑物以外的地上定着物，是指附属或结合于土地或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。 2.1.3实物、权益和区位 (1)房地产实物的含义 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。如土地的形状、地形、地势等； 建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。 认识房地产实物，需要建筑、测绘等专业知识。 2.1.3实物、权益和区位 (1)房地产实物的含义 对房地产实物的描述 ①土地 四至、面积、形状、地形地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、其他 2.1.3实物、权益和区位 (1)房地产实物的含义 对房地产实物的描述 ②建筑物 建筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、日照采光通风保温隔热隔声防水、层高和室内净高、空间布局、竣工日期、维护情况和完损状况、其他 2.1.3实物、权益和区位 (2)房地产权益的含义 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分。是基于实物而衍生出来的权利、利益和好处。包括： (2)房地产权益的含义 ①拥有的房地产权利 ②该房地产权利受其他房地产权利的限制情况 ③该房地产权利受其他房地产权利以外的限制情况 ④额外的利益或好处 (2)房地产权益的含义 中国目前的房地产权利： ①房地产所有权 ②建设用地使用权 ③宅基地使用权 ④土地承包经营权 ⑤地役权 ⑥抵押权 ⑦房地产租赁权 (2)房地产权益的含义 对权益的描述 ①土地权益的描述： 土地所有权状况、土地使用权状况、土地使用管制情况、土地利用现状、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况 (2)房地产权益的含义 对权益的描述 ②建筑物权益的描述： 房屋所有权状况、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况、其他。 2.1.3实物、权益和区位 (3)房地产区位的含义 区位原本是指房地产的外在因素，因房地产不可移动而成了房地产的重要组成部分。是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位的距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等。 (3)房地产区位的含义 对区位的描述： ①位置描述：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层 ②交通条件描述：道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度、交通收费情况 (3)房地产区位的含义 对区位的描述： ③外部配套设施描述：外部基础设施、外部公共服务服务设施 ④周围环境和景观描述：自然环境、人文环境、景观 2.1.4房地产的存在形态 (1)土地形态 (2)建筑物形态 (3)房地形态 无建筑物的土地 这是一块无建筑物的空地 建筑物： 建筑物虽然必须建筑在土地上，但在观念上可把单独看待。①无视土地的存在； ②考虑土地存在的影响。 2.1.5本书对房地产的用词 (1)房地产 ⑵房地 ⑶土地 ⑷建筑物 2.2 房地产的特性 2.2.1 不可移动性 2.2.2 独一无二 2.2.3 寿命长久 2.2.4 供给有限 2.2.5 价值较大 2.2 房地产的特性 2.2.6 用途多样 2.2.7 相互影响 2.2.8 易受限制 2.2.9 难以变现 2.2.10 保值增值 2.3 房地产价格 2.3.1 房地产价格的含义 2.3.2 房地产价格的形成条件 2.3.3 房地产价格的分类 2.3.1 房地产价格的含义 和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币、无形资产和其他经济利益。 用货币表示，也可用实物等非货币形式来偿付。 2.3.2 房地产价格的形成条件 ⑴有用性 ⑵稀缺性 ⑶有效需求 2.3.3 房地产价格的分类 2.3.3.1 价值、使用价值和交换价值 2.3.3.2 投资价值和市场价值 2.3.3.3 原始价值、账面价值和市场价值 2.3.3.4 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值 2.3.3 房地产价格的分类 2.3.3.5 市场调节价、政府指导价和政府定价 2.3.3.6 基准地价、标定地价和房屋重置价格 2.3.3.7 土地价格、建筑物价格和房地价格 2.3.3.8