房地产估价 教学课件 作者 吴凯 主编 黄湘红王珍莲 副主编 第3章.pptVIP

尚辅网 尚辅网 3 影响房地产价格的因素 3.1 房地产价格影响因素概述 3.2 房地产自身因素 3.3 环境因素 3.4 人口因素 3.5 经济因素 3 影响房地产价格的因素 3.6社会因素 3.7行政因素 3.8国际因素 3.9心理因素 3.10其他因素 3.1 房地产价格影响因素概述 3.1.1 对房地产价格影响因素的基本认识 3.1.2房地产价格影响因素的分类 3.1.1 对房地产价格影响因素的基本认识 (1)不同的影响因素或者变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。 (2)不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是程度是不尽相同的。 3.1.1 对房地产价格影响因素的基本认识 (3)不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。 (4)有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。 3.1.1 对房地产价格影响因素的基本认识 (5)各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的。 (6)同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 3.1.1 对房地产价格影响因素的基本认识 (7)同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能是不同的。 (8)某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。 3.1.2 房地产价格影响因素的分类 (1)一种分类是将影响因素分为自然因素、社会因素、经济因素、行政因素四类 (2)另一种分类是将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。 本书将房地产价格影响因素分为下列9类：①房地产自身因素；②环境因素；③人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素；⑧心理因素；⑨其他因素。 3.2 房地产自身因素 3.2.1 区位 3.2.2土地面积和形状 3.3.3地形、地势 3.2.4地质条件 3.3.5肥力 3.2.6日照、风向、降水量、天然周期性灾害 3.2.7建筑物本身 3.3 环境因素 3.3.1 大气环境 3.3.2 声觉环境 3.3.3 水文环境 3.3.4 视觉环境 3.3.5 卫生环境 3.4 人口因素 3.4.1 人口数量 3.4.2 人口素质 3.4.3 家庭人口规模 3.5 经济因素 3.5.1 经济发展状况 3.5.2 利率 3.5.3 物价 3.5.4 居民收入 3.5.5 汇率 3.5.1 经济发展状况 经济增长、繁荣或衰退等经济发展状况，影响着就业、收入和市场信心等，对房地产价格有很大影响。 3.5.2 利率 (1)从房地产供给的角度，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本(或者说财务费用、投资利息)，从而会使房地产开发成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。 3.5.2 利率 (2)从房地产需求的角度，由于购买房地产特别是购买商品住宅普遍要借助于贷款，所以利率上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。 3.5.2 利率 (3)从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。 3.5.2 利率 (4)从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。 3.5.3 物价 房地产价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常情况下，物价变动，房地产价格也变动，且二者动向也应一致。 从较长时期长，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。 3.5.4 居民收入 (1)衣食都较困难的低收入者的收入增加，对房地产价格影响不大。 (2)中等收入者的收入增加，其边际消费倾向较大，对居住房地产需求增加，从而导致居住房地产价格上涨 3.5.4 居民收入 (3)高收入者收入增加，其边际消费倾向较小，可能用从事其他投资，对房地产价格影响不大。 但或他们从事房地产投资或投机，则会导致房地产价格上涨。 3.5.5 汇率 汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。 在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。 3.6 社会因素 3.6.1 政治安定状况 3.6.2 社会治安状况 3.6.3 房地产投机 3.6.4 城市化 3.6.1 政治安定状况 政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳定程度等。 一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。 3.6.2 社会治安状况 社会治安状况