房地产估价 教学课件 作者 吴凯 主编 黄湘红王珍莲 副主编 第5章.pptVIP

尚辅网 尚辅网 5 房地产估价原则 5.1 房地产估价原则概述 5.2 独立、客观、公正原则 5.3合法原则 5.4估价时点原则 5.5替代原则 5.6最高最佳使用原则 5.7谨慎原则 5.1 房地产估价原则概述 5.1.1 房地产估价原则的含义 5.1.2房地产估价原则的作用 5.1.1 房地产估价原则的含义 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律，在些基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 5.1.2 房地产估价原则的作用 可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。 5.2 独立、客观、公正原则 独立——要求估价机构和估价师与相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。 客观——要求估价机构和估价师在估价中不带自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。 5.2 独立、客观、公正原则 公正——要求估价机构和估价师在估价中不偏袒相关当事人中任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。 这是估价的最高行为准则，是估价师的天职 5.3 合法原则 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。 遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。 依法判定的估价对象状况通常是估价对象现状，但也可能不是现状，而是有关规定或合同、招标文件等中约定的状况。 5.3 合法原则 依法判定的估价对象权益，可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体应做到以下几点： ⑴依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及归属，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据。 5.3 合法原则 ⑵依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。 ⑶依法判定的处分权利，应以法律、法规、规章、政策或者合同等允许的处分方式为依据。 ⑷依法判定的其他权利，包括评估出的价值应符合国家的价格政策。 5.3 合法原则 此外，房地产估价应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，估价机构应具有房地产估价资质，估价人员应是注册房地产估价师。 抵押估价 房屋征收估价 5.4 估价时点原则 估价时点原则要求估价结果是在同估价目的决定的某个特定时间的价值。 除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限。 5.4 估价时点原则 5.5 替代原则 替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。 ⑴如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。 5.5 替代原则 ⑵不能孤立思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，特别是同一估价机构，在同一个城市，同一时期，为了同一种估价目的，对不同区位、不同档次的房地产评估价值应有合理的“价差”，尤其是较好的房地产的评估价值不除了说明评估价值不应低于较差的房地产的评估价值。 5.6 最高最佳利用原则 最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。 最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次，从下列4个方面依序筛选： 5.6 最高最佳利用原则 ⑴法律上是否允许 ⑵技术上是否可能 ⑶经济上是否可行 ⑷价值是否最大化 5.6 最高最佳利用原则 若估价对象已做了某种利用，则在估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提做下列之一的判断和选择： ⑴维持现状前提 (新房地产的价值－将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)现有房地产的价值 5.6 最高最佳利用原则 ⑵更新改造前提 (更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润)现状房地产的价值 5.6 最高最佳利用原则 ⑶改变用途前提 (新用途上下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润) 现用途下的房地产价值 5.6 最高最佳利用原则 ⑷重新开发前提 (重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润)现有房地产价值 5.7 谨慎原则 谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。 ⑴在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比