房地产估价 教学课件 作者 吴凯 主编 黄湘红王珍莲 副主编 第6章.pptVIP

尚辅网 尚辅网 6 市场法 6.1 市场法的基本原理 6.2搜集交易实例 6.3选取可比实例 6.4建立价格可比基础 6.5交易情况修正 6 市场法 6.6交易日期调整 6.7房地产状况调整 6.8求取比准价格 6.9市场法总结和运用举例 6.1 市场法的基本原理 6.1.2 市场法的概念 6.1.2 市场法的理论依据 6.1.3 市场法适用的对象与条件 6.1.4 市场法的操作步骤 6.1.2 市场法的概念 市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 6.1.1 市场法的理论依据 替代原理 6.1.3 市场法适用对象与条件 市场法适用的估价对象： ⑴住宅 ⑵写字楼 ⑶商铺 ⑷标准厂房 ⑸房地产开发用地 6.1.3 市场法适用对象与条件 市场法应用的条件： ⑴充分的交易实例资料 ⑵资料具有相关性 ⑶市场供求关系基本一致 ⑷明确显示具备条件 ⑸资料必须详实可靠 6.1.4 市场法的操作步骤 4大步骤： ①搜集交易实例； ②选取可比实例； ③对可比实例成交价格做适当的处理； ④求取比准价格 6.2 搜集交易实例 6.2.1 搜集大量交易实例的必要性 6.2.2 搜集交易实例的途径 6.2.3 搜集内容的完整性和真实性 6.2.4 建立交易实例库 6.3 选取可比实例 6.3.1 选取可比实例的必要性 6.3.2 选取可比实例的质量要求 6.3.3 选取可比实例的数量要求 选取可比实例的质量要求 (1)与估价对象的区位相近 (2)用途相同 (3)规模相当 (4)结构类同 (5)档次相当 选取可比实例的质量要求 (6)权利性质相同 (7)与估价时点接近 (8)可比实例的交易类型应与估价目的吻合 (9)可比实例的成交价格应尽量为正常价格 6.4 建立价格可比基础 6.4.1 统一付款方式 6.4.2 统一采用单价 6.4.3 统一币种和货币单位 6.4.4 统一面积内涵 6.4.5 统一面积单位 6.4.1 统一付款方式 价格通常以一次付清所需支付的金额为基准 例6-1 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。 【解】该宗房地产在成交日期一次付清的价格计算如下： 6.4.2 统一采用单价 在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。 6.4.3 统一币种和货币单位 按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。 6.4.4 统一面积内涵 6.4.5 统一面积单位 1 公顷＝10000 平方米 1 亩＝666.67 平方米 1 平方英尺＝0平方米 1 坪＝3.30579 平方米 例6-2 搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。 【解】对上述两个交易实例进行“建立价格可比基础”处理， 包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。具体处理如下： (1)统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则： 乙总价＝15(万美元) (2)统一采用单价 (3)统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，则： 甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价＝60×8.3 ＝498（元人民币/平方英尺使用面积） (4)统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积。则： 甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价＝498×0.75 ＝373.5(元人民币/平方英尺建筑面积) (5)统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米＝10.764平方英尺，则： 甲单价＝3821.1(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价＝373.5×10.764 ＝4020.4(元人民币/平方米建筑面积) 6.5 交易情况修正 6.5.1交易情况修正的含义 6.5.2造成成交价格偏离市场价格的因素 6.5.3交