房地产估价 教学课件 作者 张洪力 1第8章_其他估价方法.pptVIP

第八章 其他估价方法 A、教学课时 ２课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生了解长期趋势法、路线价估价法、基准地价修正法和高层建筑地价分摊的概念。 熟悉长期趋势法、路线价估价法的理论依据、适用范围和条件；路线价估价法在欧美、我国台湾地区、日本的具体应用；城市基准地价的涵义、城市基准地价评估的基本思路；待分摊地价的涵义、地价分摊时需要考虑的因素。 C、本章教学重点 长期趋势法的数学模型；路线价估价法的操作步骤和深度指数表的编制方法；基准地价修正法的评估程序；高层建筑地价分摊的方法。 D、本章教学难点 高层建筑地价分摊、路线价的深度修正 学 习 要 求 了解长期趋势法、路线价估价法、基准地价修正法和高层建筑地价分摊的概念。熟悉长期趋势法、路线价估价法的理论依据、适用范围和条件；路线价估价法在欧美、我国台湾地区、日本的具体应用；城市基准地价的涵义、城市基准地价评估的基本思路；待分摊地价的涵义、地价分摊时需要考虑的因素。掌握长期趋势法的数学模型；路线价估价法的操作步骤和深度指数表的编制方法；基准地价修正法的评估程序；高层建筑地价分摊的方法。 第一节 长期趋势法 一、长期趋势法概述 ㈠ 长期趋势法的概念与原理 所谓长期趋势法，是依据房地产一系列已知价格数据，运用预测科学的有关理论和方法，对房地产未来价格进行推测和判断的一种估价方法。因此长期趋势法又称为时间序列分析法、历史延伸法或外推法。 ㈡ 长期趋势法的特点 1、估价结果带有预测性 2、根据时间序列排列的房地产价格不存在单一的规律性 ⑴长期趋势变动 ；⑵循环变动 ；⑶不规则变动 3、长期趋势法撇开价格变动的因果关系 ㈢ 长期趋势法的运用范围、前提条件和优缺点 1、长期趋势法的运用范围 长期趋势法的运用范围较广，无论是土地还是房屋建筑物，也不论是房地产的买卖、租赁，还是典当、抵押，只要掌握足够的历史数据，都可以运用长期趋势法对其价格进行估计。 2、长期趋势法的前提条件 运用长期趋势法进行房地产估价的前提条件，就是掌握较长期的房地产价格历史资料。而且越是长期，越可以消除短期变动和意外变动对房地产价格的影响。 严格地说，长期趋势法只是一种预测方法，而不是估价法。 ㈣ 长期趋势法的运用步骤 1、收集房地产价格的历史数据 2、分析整理价格资料，并排成时间序列 3、分析时间序列，找出变化规律 4、选择适当的长期趋势法进行估价 二、平均增减趋势法 平均增减趋势法通常又分为平均增减量趋势法和平均发展速度趋势法。 三、移动平均趋势法 移动平均趋势法分为简单移动平均法和加权移动平均法，是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，消除价格短期波动的影响，呈现出价格长期的基本发展趋势。 四、数学曲线拟合法 数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法等 设x为时间，表现为直线的自变量；y为各时期的房地产价格，表现为因变量，即x的函数。根据若干组x与y的历史数据，在直角坐标系上绘出各组数据的散点图，然后求出离各组数据点距离最小的直线，即为预测值的回归直线。 该直线方程为：Y = a + bx a 为回归直线在y轴上的截距； b 为回归直线的斜率。 第二节 路线价估价法 一、路线价估价法概述 ㈠ 路线价估价法的概念与原理 路线价估价法是对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上若干标准宗地的平均水平价格并附设于该特定街道上，此平均水平价格称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法来计算临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。 ㈡ 路线价估价法的特点 一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，并且需要花费较长的时间。而路线价估价法则是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的常用方法，特别适用于土地课税、土地整理、征地拆迁或者需要在大范围内对大量土地进行的估价。 ㈢ 路线价估价法的运用范围和条件 路线价估价法适用于对城市土地的估价，尤其适用于商业街道两侧各宗土地的估价。 运用路线价估价法的前提条件是城市规划必须完善，道路较为完整，各宗土地的排列较为整齐。同时，还需要有妥善合理的深度价格修正率表和其他价格修正率表。 ㈣ 路线价估价法的运用步骤 1、划分路线价区段 2、确定标准深度 3、选取标准宗地 4、确定路线价 5、制作价格修正率表 6、计算各幅土地的价格 二、路线价与深度指数表 ㈠ 路线价 所谓路线价，就是路线价区段内若干标准宗地的平均水平价格，是根据平均法计算的