房地产估价理论与实务 第3章 房地产估价方法 市场法.pptVIP

;3.房地产估价方法-市场法 ;市场比较法是房地产估价的基本方法中最重要、最常用的一种，在估价实务中往往为估价人员首先选用。而在运用其他估价方法时，也必须以市场比较法为辅助，所以它又是最基础的方法。如后面将要介绍的剩余法中的预期房地产价格便是用市场比较法来估算的。 学习本章应重点掌握市场比较法的理论依据、比较实例的选取原则，以及比较实例修正系数的确定方法和计算。 ;3.1 市场法的基本原理 ;;理论依据;3.1.2市场比较法的适用条件和范围;3.1.3市场比较法估价操作步骤;3.1.3市场比较法估价操作步骤; 3.2可比实例的搜集与选取;（6） 通过深入现场，直接调查交易当事人了解多方面信息； （7） 市场调查，到房产公司、售楼处、房展会了解情况。 （8） 查阅各种报刊有关房地产交易的消息； （9）?同行之间互相提供信息资料; （10）其他途径。 需要搜集交易实例的内容很重要，一般有：（参考表3.1） ;3.1.2选择比较实例房地产;3.3 可比实例成交价格的处理;3.3.2 房地产交易情况修正;?造成成交价格偏差的因素 ;（6） 交易税费非正常负担的交易； 正常成交额-应由卖方负担的税费 =卖方实际得到的房款 正常成交额+应由买方负担的税费 =买方实际付出的房款 例P3.3 3.4 （7） 相邻房地产的合并交易； （8） 受债权债务关系影响的交易； （9）其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房消费主体售出的解困房、廉价房等。;交易情况修正的方法 ;;;3.3.3房地产交易日期调整;?交易日期调整的方法 ; 修正系数=1+T%或(100+T)/100 价格指数为基比时的修正：例3.5 价格指数为环比时的修正：例3.6 价格指数按人民币等比涨跌幅的修正：例3.7 价格指数按外币等比涨跌幅的修正：例3.8 ;1.某地区某类房地产2005年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2004年1月1日为100）。其中有一房地产在2005年6月1日的价格为6000元/m2，对其作交易日期修正至2005年10月1日的价格是？ 2.某地区某类房地产2005年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2004年6月1日的???格为6000元/m2，对其作交易日期修正至2005年10月1日的价格是？;3.某宗房地产2005年2月25日的价格为1000$/m2，汇率1$=￥8.26元。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其2005年10月25日的价格￥是？ 2005年10月25日的汇率为1$=￥8.29元。 4.某宗房地产2005年2月25日的价格为1000$/m2，汇率1$=￥8.26元。该类房地产以人民币为基准的价格月均递增0.5%，则其2005年10月25日的价格￥是？ 2005年10月25日的汇率为1$=￥8.29元。 ;3.3.4 房地产状况调整;房地产状况调整的内容;?房地产状况调整的思路和方法 ;;;;房地产状况调整应注意的问题 ;3.4 比准价格的综合估算与求取;修正、调整系数累加形式：;3.4.2比准价格的综合估算方法;3.4.3比准价格综合估算方法的选用判断;3.5 市场法估价总结与应用实例;3.5 市场法估价总结与应用实例