房地产估价理论与实务（ 第二版） 教学课件 作者 郭斌 主编 姬海君 副主编 房地产估价理论与实务（ 第二版）郭斌18819课件.pptVIP

尚辅网 尚辅网 房地产估价理论与实务 第1章 房地产估价概述 1.1 房地产估价的概念 1.2 房地产估价的要素 1.3 中国房地产估价业发展现状 1.1 房地产估价的概念 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估价和判定的活动。 1.1 房地产估价的概念 估价与评估的含义 估价的含义就是专指对经济物品（即通常所讲的商品、资产、财产等）的价值进行评估，更加精准、明确、具体。 评估的不只限于对价值进行评估，还可以指查验某人、某物或者某项工作、活动等，以判断其表现、能力、质量、效果、影响等，含义很宽泛。 估价应当建立在对估价对象的质量、性能等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应当把以得出价值为目标和最终结论的评估，称为价值评估或者简称估价。同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。 1.2 房地产估价的要素 1.2.1 估价当事人 1.2.2 估价对象 1.2.3 估价目的 1.2.4 影响估价对象价值的因素 1.2.5 估价时点 1.2.6 估价依据 1.2.7 估价假设 1.2.8 估价原则 1.2.9 估价程序 1.2.10 估价方法 1.2.11 价值的测算与判定 1.2.8 估价原则 最高原则：独立、客观、公正原则 1）合法原则 2）最高最佳使用原则 3）替代原则 4）估价时点原则 5）公平原则 1）合法原则 合法产权 以房地产权属证书和有关证件为依据 房屋权属证书 土地权属证书 关于拆迁估价的规定 一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定，从其规定 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可以依据协商结果评估 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积不能协商一致的，可以向城市规划行政主管部门申请确定性质、房屋面积鉴定机构申请鉴定面积 1）合法原则 合法处分 以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据 法律法规规定不得抵押的房地产 符合一定条件才能转让的房地产，评估抵押价值应符合转让条件 评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的低压价值时，不包含土地使用权出让金 评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，应扣除拖欠工程款 评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的担保价值应扣除已担保债权后的余额部分 1）合法原则 合法使用 以城市规划、土地用途管制为依据 其他方面 评估结果必须符合国家的价格政策 经济适用房 农地征收和城市房屋拆迁估价 廉租房 2）最高最佳使用原则 标准 ：法律上许可 、技术上可能 、 经济上可行 、价值最大化 经济学原理的支持 收益递增递减原理：确定最佳集约度和最佳规模 均衡原理：确定最佳集约度和最佳规模 适合原理：确定最佳用途 在估价报告中的说明 保持现状前提 装修改造前提 转换用途前提 重新利用前提 组合（3）和（2） 3）替代原则 房地产估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 类似房地产是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内 同一供求范围是指与估价对象具有一定替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围 4）估价时点原则 估价时点是评估房地产价值的时间界限 估价时点与所对应的估价对象状况与房地产市场状况的关系有以下几种： 估价时点为过去的情形，估价对象与房地产市场状况均为过去 估价时点为现在，估价对象为历史状况下、房地产市场状况为现在的情形 估价对象为现在，估价对象为现实状况下、房地产市场状况为现在的情形，最常见最大量的 估价时点为现在，估价对象为未来状况下、房地产市场状况为现在的情形，评估预售价格、拆迁中产权调换的房地产价格 估价时点为未来的情形，估价对象和房地产市场状况为未来 1.2.8 估价程序 （1）获取估价业务 （2）明确估价基本事项 （3）拟定估价作业方案 （4）搜集估价所需资料 （5）实地查勘估价对象 （6）选定估价方法计算 （7）确定估价结果 （8）撰写估价报告 1.3 中国房地产估价业发展现状 我国当前房地产评估行业在发展中存在的问题分析 我国房地产评估行业管理体制不适合行业健康发展 第一种是政府独立管理体制 第二种是以政府为主的管理体制 第三种是以行业自律为主的管理体制 法律法规体系不健全，且现有法规涉及范围狭小，限制房地产评估业的发展 在评估机构和从业人员准入制度上存在问题 房地产评估方法，没有考虑外部性对房地产价值影响的问题 1.3 中国房地产估价业发展现状 国外估价行业发展情况 美国估价