房地产估价理论与实务 第7章其他估价方法及其应用.pptVIP

尚辅网 §7-1 路线价估价法 §7-1 路线价估价法 §7-1 路线价估价法 §7-1 路线价估价法 四、操作步骤 §7-1 路线价估价法 表7-1 深度价格修正率表 四、操作步骤 §7-1 路线价估价法 1、一面临街地的评估 1、一面临街地的评估 2、双面临街地的评估 2、双面临街地的评估 3、街角地的评估 3、街角地的评估 3、街角地的评估 4、三角地的评估 4、三角地的评估 4、三角地的评估 4、三角地的评估 5、不规则地形的评估 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-2 长期趋势法 §7-3 基准地价修正法 一、基准地价的概念与作用 §7-3 基准地价修正法 二、基准地价评估的方法和步骤 （三）资料调查与整理 （六）编制基准地价修正系数表 §7-3 基准地价修正法 三、基准地价修正法 §7-3 基准地价修正法 （三）操作步骤 §7-3 基准地价修正法 4.求出估价对象宗地价格 §7-4 建筑物地价分摊 一、建筑物地价分摊的意义 §7-4 建筑物地价分摊 二、建筑物地价分摊的方法及应用 §7-4 建筑物地价分摊 2.按房地价值进行分摊 §7-4 建筑物地价分摊 3.按土地价值进行分摊 §7-4 建筑物地价分摊 按土地价值进行分摊的另一种更适用的公式如下： 指数修匀法是以本期的实际值和本期的预期值为依据，经过修匀后得出下一时期预测值的一种预测方法。其计算公式为： 式中：Vt+1——第i+1期的预测值 Vi—第i期的预测值 Pi—第i期的预测值 —修匀常数， 。 指数修均法 以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 基准地价的作用表现为： 1．具有政府公告作用。 2．宏观调控地价水平的依据。 3．是国家征收城镇土地税收的依据。 4．是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。 5．是进一步评估宗地地价的基础。 6．引导土地资源在行业部门间的合理配置。 （一）准备工作 1、编写基准地价评估任务书 2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图 3、确定基准地价评估的区域 （二）划分地价区段 地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段可视为一个地价“均质”区域 1、土地定级成果资料 2、土地利用效益资料 3、市场交易资料 4、其他资料 （四）基准地价评估 1、选择标准宗地 2、搜集相关资料 3、评估样点地价 4、样点地价修正 （五）基准地价确定 1、以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅； 2、土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证； 3、土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证； 4、体现地产管理政策。 §7-3 基准地价修正法 （七）基准地价更新 不同城市的基准地价内涵、构成、表达方式及货币单位时不尽相同 §7-3 基准地价修正法 （一）含义 在政府确定公布了基准地价的地区，利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。 （二）基本原理 替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似土地条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。 1.搜集有关基准地价的资料 2.确定估价对象所处地段的基准地价 3.修正因素调整分析与修正系数计算 日期修正： 区域与个别因素修正： 土地使用权年限修正： m——估价对象土地可使用年限 n——法定最高出让年限 K估——估价对象宗地容积率对应的地价水平指数； K基——对应土地等级内某类用地平均容积率对应的地价水平指数 容积率修正： 估价对象宗地价格=对应的基准地价×K日×（1±K）×K年×K容 通过建筑地价分摊可以解决：①各部分占有的土地份额；②各部分享有的土地面积；③各部分享有的地价数额等。 1. 按建筑面积进行分摊