房地产估价 教学课件 作者 张洪力 1第9章_房地产估价报告.pptVIP

第九章 房地产估价报告 A、教学课时 １课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 理解估价报告的规范格式 掌握房地产估价报告的写作 C、本章教学重点 估价报告的规范格式 D、本章教学难点 估价报告的规范格式 学 习 要 求 了解房地产估价报告的写作基础、写作原则、形式和构成要素。熟悉房地产估价报告的组成与规范格式。掌握房地产估价报告常见错误的分析方法。 第一节 房地产估价报告概述 房地产估价报告质量的高低取决于其内在质量和外在质量两个方面，两者不可偏废。估价结果的准确性、估价依据的充分性、方法选择的正确性、有关参数的合理性，决定了估价报告的内在质量。而估价报告的文字表达水平、文本格式及装订印刷质量等决定了估价报告的外在质量。 一、房地产估价报告的写作基础 写作主要由“写作主体”、“写作客体”、“写作载体”、“写作受体”四个基本要素构成。 ㈠ 房地产估价报告的写作主体：房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房地产估价机构和专业估价人员。 高质量的房地产估价报告，依赖于估价人员良好的综合素质。具体包括： 1、房地产估价人员的知识结构 2、房地产估价人员的专业经验 3、房地产估价人员的认知能力 4、房地产估价人员的职业道德 5、房地产估价人员的语言文字能力 ㈡ 房地产估价报告的写作客体 写作客体是独立于写作主体之外的种种客观外在事物 包含着两个方面的内容，一方面是客观存在的各种各样的客观材料，另一方面是主观认识的各种各样的认识和感受。 作者主观方面的认识、感受，是材料积累的核心。客观世界的种种材料，是形成和表现作者认识的基石。 ㈢ 房地产估价报告的写作载体 写作载体是指作者进行写作活动的工具，以及写作成果的凝聚物，亦即语言文字符号，以及语言文字符号、篇章结构生成的文章。 ㈣ 房地产估价报告的写作受体 写作受体是指文章的接受者。房地产估价报告的写作受体主要是估价业务的委托人和估价报告的使用者。 二、房地产估价报告的写作原则 客观性原则、目标性原则、规范性原则、全面性原则是房地产估价报告写作必须特别把握的根本性原则 ㈠ 客观性原则：房地产估价报告写作的客观性原则是要求所采用的写作材料、分析过程和最终的估价结论必须客观真实。 ㈡ 目标性原则：房地产估价报告的写作，必须把握目标，紧扣主题。 ㈢ 规范性原则：房地产估价报告写作的规范性原则，是对估价报告的结构形态而言，即房地产估价报告的篇章结构要程式化，符合统一的要求。 ㈣ 全面性原则：房地产估价报告写作的全面性原则，是指估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套。 三、估价报告的形式 估价报告的形式分为口头报告(如专家证词)和书面报告。书面报告按照其格式又可分为表格式报告、自由叙述式报告和混合式报告。 四、房地产估价报告的构成要素 一份完整的房地产估价报告通常由8个部分组成（具体内容见后面的介绍）。从房地产估价报告的组成看，估价报告应该记载的内容比较多，按性质进行分类、归纳，大体上可以分为法律依据性要素、描述性要素和分析性要素三大类。 ㈠ 法律依据性要素 房地产估价报告是一种有着特定用途、具有法律效力的专业性报告。在房地产估价报告中法律依据性要素主要包括：委托方、受托方、估价对象权属状况、估价依据、估价目的、估价时点、估价期限、估价人员等。 ㈡ 描述性要素 1、估价对象的具体情况 2、估价对象所处的社会环境 ㈢ 分析性要素 分析性要素是指房地产估价专业人员在估价过程中，分析、测算的基本思路以及所依赖的科学严谨的估价原则、估价程序、估价理论和方法等。 第二节 房地产估价报告的组成与运用举例 根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第8.0.2条的要求，一份完整的房地产估价报告通常由以下8个部分组成。这8个部分在估价报告中都不可缺少，否则，不仅估价报告不完整，更重要的是会失去估价报告的效力。 一、封面 二、目录 三、致委托人函 四、估价师声明 五、估价的假设和限制条件 六、估价结果报告 七、估价技术报告 八、附件 第三节 房地产估价报告常见错误分析 一、估价报告书中的结构内容不完整 二、专业述语运用不当 ㈠ 容易混淆的专业名词 1、估价作业日期与估价时点 2、单位地价与楼面地价 3、基准地价与标定地价 4、建筑密度与容积率 5、重置价格和重建价格 6、综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 7、自然寿命和经济寿命 ㈡ 词不达意，语义含糊 ㈢ 用词不可带有强烈的感情色彩 ㈣ 容易混淆的词语 ㈤ 基本概念不清或运用错误 1、客观成本与实际成本 2、客观收益和实际收益 3、估价折旧与会计折旧 欢迎大家批评指正