2008_东莞_金椅豪园三期_澹市营销分享[澹市、营销方案].pptVIP

淡市营销成功案例 ——东莞·金椅豪园 世联研究案例 项目简介之基础数据 项目简介之产品分布 线下拓展——与企石各大政府机关、工商团体、学校、医院等机构建立联系，加强沟通，通过针对性的活动或优惠吸引其到销售现场，将现场的功能发挥最大化，老带新与团购优惠组合，促进成交。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 东莞代理三部：马洋全、吴优元 [关键字]： 淡市营销、价格提升 [案例简介]： 在市场大势低迷、各大楼盘竞相降价、客户观望严重、产品缺乏绝对优势的情况下，通过精准的宣传推广、有效的营销手段、积极的线下拓展实现项目价格提升与去化速度的理想平衡。 首批单位开盘当日推出洋房127套，销售69套，推出独栋别墅15套，销售5套，总销售率52%，解筹率80%。 [案例适用范围]： 经济欠发达区域、客户分布范围小、复合型大盘 项目简介 营销策略解析 销售情况 1 3 4 4 9 入市背景 2 7 12 认筹期间免费办理鼎峰会员卡优惠98折，同时推出老带新、日进千金优惠； 洋房一次性付款97折，按揭99折，别墅一次性付款96折，按揭98折，七天之内签约99折； 3、公开选房当日认购98折。 优惠/促销手段 二房、三房、四房及独栋别墅 主力户型 洋房账面均价4206元/平米，实收均价4037元/平米；别墅账面均价11101元/平米，实收均价10700元/平米 销售价格 G2\G3\G4栋部分洋房共127套，独栋别墅15套 本次推售 三期共4栋小高层洋房，43栋独栋别墅 栋数 45% 绿化率 1.083（其中三期容积率0.88） 容积率 约20万平方米 建筑面积 约15.4万平方米 占地面积 东莞市鼎峰房地产开发公司 发展商 东莞市企石镇企石村 项目位置 G2栋 G3栋 G4栋 三房产品：约126 ㎡ 四房产品：约141 ㎡ G4栋 三房产品：约126 ㎡ G3栋 二房产品：约81㎡ 三房产品：约132 ㎡ G2栋 二期剩余别墅 推出三套一口价单位，原价91折 独栋别墅，303～355平米 首批推出15套 项目简介 营销策略解析 销售情况 1 3 4 4 9 入市背景 2 7 12 项目产品本身中规中矩，无重大缺陷，也无突出优势，主要卖点为社区环境，但房屋质量方面令客户很不放心 社区生活氛围已趋于浓厚，但生活配套仍显不足 所在区域经济发展水品远落后于周边镇区，项目辐射力欠缺，难以吸引周边区域客户 产品本身中规中矩、项目辐射力不够 观望氛围浓厚，客户心理预期越来越低，普遍认为奥运后房价会进一步下降 周边竞争项目已经数次通过优惠折扣变相降价，实收均价大多已经远低于本项目 观望氛围浓厚、客户心里预期探底 整体市场低迷，东莞市区迎来第三轮降价潮 奥运前集中推盘，跨区置业越发明显，城区部分项目价格低于本项目，分流客户 市场持续低迷、大盘竞相降价 入市背景 项目简介 营销策略解析 销售情况 1 3 4 4 9 入市背景 2 7 12 销售状况之数据表现 52.11% 80.43% 74 92 142 总计 33% 33% 5 15 15 独栋 354—505 85% 100% 17 17 20 4×2 141 G4 47% 84.78% 39 46 83 3×2 92～132 G2\G3\G4 54.17% 92.86% 13 14 24 2×2 81 G2 销售率 解筹率 销售数 认筹数 推出套数 房型 面积（㎡） 栋号 备注：以上数据为金椅豪园三期君聆山首批单位开盘当日销售数据 项目的主要客户群体是私营企业主、教师、企业职员和政府公务员，92%为自住需求。 主要客群 购买2房产品的客户大多出于过渡性需求，在市场形势严峻的时候，这一类潜在客户因购买力稍弱，大多倾向于继续观望。3房的客户有近一半是公安局团购，工作稳定，收入处于中上水准，家庭居住结构较简单，3房不超出支付能力又足够使用。4房的销售率较高，相对3房而言，4房总价并未高出太多，首期款相差不大，故有部分3房意向客户最终转而购买了4房。 销售特点 首批共推出洋房127套。G2栋2房加三房，G3栋全部三房，G4栋3房加4房。户型面积分配上，三房单位所占推售总量比例最高，占本次推货总量的58.5%。 推售货量 ——周边竞争项目洋房均价3500—3800元/㎡的情况先，君聆山独栋别墅实收均价10700元/㎡，洋房实收均价4036元/㎡ ——开盘当日销售52%，回流资金6000余万元，是低迷的东莞东区域近期唯一开盘销售超过30%的项目 ——东莞东区域销售速度最快、实现均价最高的高品质知名标杆大盘 销售状况之纵横比较 ——项目二期在07年市场最旺时洋房销售均价为3750元/㎡，别墅8500元