芜湖定位报告成稿.pptVIP

联盛国际广场商业 小九华街 融汇中江 镜街 新中基工艺品城 世贸滨江花园 侨鸿国际商城 融汇锦江 柏庄春暖花开 长江长现代城 江城国际 中央城 奥运康城 （四）价格定位及基本策略 一期价位： 双价设计（表价/底价） 1F 表价 8000元/m2 ，底价5000元/m2 2F 表价 6000元/m2 ，底价3500元/m2 ——思路 目前无可比性/无参照标准/存在自主定价； 市面普通商铺7000—8000元/而08年实际成交价4900元； 专业市场商铺价位普遍低于城市零售商铺/吉和市场2手房7000元/平方； 总价控制在7万—20万（10—15万为主体），抓住市场空间，相应的首付月供能符合“全民投资”的策略方向，同时也减轻了客户风险担心； 双价设计，是考虑表底价差，来设计投资回报； ——其他 低价入市策略：入市价4899元（1F），3000元（2F），住宅价投资商铺（注：低价为团购价/长街商户价/关系价，设置恢复原价倒计时） 推铺王价1.88万元/㎡ 按产品线设计复合价格体系，将主街/端头/首排等单独定价 考虑楼市商业地产投资观念需要引导、自营商户投资存在及返租回报在芜湖首度适用，因此，促销手段力求多样化： 底价销售不返租＋自营户可以租代供＋三年返租回报 即便是三年返租方案，也要力求多种变化 （理由：抓细分市场/销售量/回报力度到位，不留空间，形成竞争防火墙） （五）关键销售策略（投资回报方案） 我们将根据客户情况选择最适当的投资回报方式。 850元 7.5万 7.5万 15万 0.5万/m2 30㎡ 月供 贷款 首付 总价 特价 面积 方案示意一： “团购特价”——限定区域（较差位置）/限定优惠期限（1个月）/每月涨100元/平米（压迫） 案例示意： 方案评价：阶段性策略,用于前期造势,并解决瘦狗产品的销售 方案示意二： “常规返租，三年27%” 1230元 10.8万 5万 5.8万 10.8万 21.6万 2.4万 24万 0.8万/m2 30㎡ 月供 贷款 实首付 返27% (三年) 首付 实总价 即返10% 总价 表价 面积 诉求：三年包租 27%+10%=37% 相当于12年的回报 优势：低首付（5万） 对甲方而言：10.8+5=15.8万收益（考虑了税费增加）+三年使用权 案例示意： 方案评价：是目前国内主要运用的返租方法，但容易被对手复制 方案示意三： 返租手段的变化：“减首付+免月供+三年回购” 免9个月(或12个月) 免6个月(或12个月) 1360×3 1360元 12万 3万 3.24万 5.76万 12万 24万 30㎡ 3个月后还1万 3个月后还1万 3个月后还1万 月供 贷款 首付缓付 实首付 回报24% 首付 总价 方案设计: 低首付+免月供+三年后“按实付价””回购 (0风险) 甲方考虑: 3.24万+12万=15.24万(--0.66万) 缓付3万或三年租金收益(20元/月×30×36＝2.16万)，用于代付客户月供 三年回购按“实际购买价”（非合同价），3.24万+3万+12万=18.24万，甲 方实收15万+2.16万（差额1.08万，相当于2%年息） 客户考虑：低首付（3万）、0风险（回购）、缓付款、免月供 方案评价：原创、封杀 案例示意： 方案示意四： 针对经营户“以租代供+三年回购”——方案设计出发点：吸引经营户，以低租约抵月供，实现低成本经营+拥有自己商铺＋分享商铺升值 前三年统一按25元/月，经营户付租，免月供 1360元 12万 6万 6万 12万 24万 30㎡ 备注 月供 贷款 实首付 10%折扣+15%精装 首付 总价 方案分析： 甲方实收12+6=18/比底价多收18-15-0.9=2.1万 月供和月租差为618元，三年共2.22万 多收部分补贴差价，不足部分可（2.22-2.1=0.12），可以通过管理费收回对经营户的吸引力： 6万元低门槛投资自营铺，无月供压力 25元租金是市场上低标准，租金合理 三年后回购0风险（按实付款12+6=18万），三年后商铺升值可获额外收益 案例示意： 方案评价：原创、封杀 （六）项目包装展示策略 公建型/气度 档次/材质/环境/细节（时尚） 功能（产业带规划公示） 样板区（体验：街区尺度/建筑型态/空间利用/赠送面积直观认识/多种店铺经营风格） 售楼处、样板铺要让消费者能够感知到未来的经营愿景，继而引发买铺的冲动 七、项目推广策略 专业市场运营商（强调“运营商”而非“房开商”）/长三角专业市场联盟成员； 60%自持/经营