房地产法　全套课件.PPT

阅读书目： 教材 阅读法律： 房地产管理法 土地管理 物权法等，具体见14页教材 第一章：房地产概述 第一节：房地产概述 1、房地产的概念。 即是房屋和土地的总称。 2、房地产与不动产的概念区别 担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。 不动产，是指土地及其定着物。 台湾民法典66条。所谓定着物，是指固定并且附着于土地之物。 思考：输油输气管道是否房地产，是否不动产？ 长在地里的林木是否房地产，是否不动产？ 砍下的林木是否不动产？ 为什么不叫地房产？ 我国古时房地产叫什么？田宅，又是为什么？ 贺锦斋 《澧沅歌》：“抽税筹款征钱粮，催租逼押夺田宅。” 3、房地产与物业 《江苏省城市住宅区物业管理办法》第2条第2款规定：“本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。 4、清楚地界分房地和房地产-法律人的思维。 第二节、房地产的概念和分类 何谓土地？ 理论上的广义和狭义： 我国物权法第58条规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等等。 思考：我国物权法为何如此规定？ 土地的基本分类 农用地、建设用地和未利用地。 所谓农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 何谓房屋？ 违章建筑是不是房屋？能否征税 《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。 如对违章建筑房屋不予设籍课税，不仅增加税籍管理及计征遗产税之困难，而且对合法房屋而言，更有失公平，或将发生相反效果，助长违建之风。 为求课税公平及健全税籍起见，对任何地区违章建筑房屋在未拆除前，均　应依法设籍为宜，不管有没有产权登记，都在课税范围。 台中市地方稅務局表示，一般民眾為了增加居住及使用空間，自行於頂樓增建或一樓前、後加建的建築，均屬違章建築，在未拆除前均須依法課徵房屋稅。 稅務局指出，房屋稅是以附著於土地上各種房屋，及有關增加房屋使用價值的建築物為課徵對象，無照違章建築，自不得例外。 至於該違章增建的房屋繳納房屋稅，只表示納稅義務之履行，並不能使無照違章的建築房屋變成合法。 為了落實維護租稅公平原則，稅務局每年均依財政部規定，辦理房屋稅籍及使用情形清查作業，一般房屋頂樓增建及一樓加建，均為清查的對象。 房屋的分类： 1、商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 商品房，购买人可以拥有完全的所有权，并可以依法自由转让。 2、房改房 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 3、集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。 4、廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 5、经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的用地一般国家划拨，价格较低，转让时受到一定限制。 6、限价房：又称限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。 第三节、房屋和土地的关系 一、房屋和土地密不可分。房屋一旦建成，拆除就会丧失价值。 房屋一旦建成，不可拆除或者移动 思考题：张某明知李某占用自己土地建设房屋，不加阻挠，待建成后，主张非法占地，要求拆除，可否。 如何尽量不折腾 台湾民法典的第796条　土地所有人建筑房屋逾越疆界者，邻地所有人如知其越界而不即提出异议，不得请求移去或变更其建筑物。但得请求土地所有人，以相当之价额，购买越界部分之土地，如有损害，并得请求赔偿。 ? 进一步思考 国有土地，非法占地建