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人口结构对房地产价格的影响 摘要：本文论述了人口结构对房地产市场价格的影响，认为这方面因素短期内仍将推动房地产市场需求的增长，“人口红利”和刘易斯拐点，都将成为未来5年中国房地产市场乃至整个中国经济最重要的拐点，将显著影响房地产业的发展。 关键词：房地产；人口结构；房地产价格；影响 房地产业界流行着一句话：“看懂了人口也就看懂了房地产”。所以研究城镇化和房地产业景气问题，必须关注人口的各种变动因素对未来城市发展及房地产业的影响。 没错，从我国国情出发，对于人口大国的中国，人口结构变化确实对房价影响是相当大的。 人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。其中的家庭人口规模(家庭平均人口数)发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 国家统计局近日发布了第六次全国人口普查主要数据。公布的数据揭示了我国人口结构变化的一些大的趋势： 过去十年，我国人口年均增长率比上世纪九十年代明显放缓； 劳动年龄人口比重增加，但老龄人口比重上升，少儿人口比重降低，老龄化趋势初现； 全社会受教育程度明显提升，人口素质提高； 城镇化进程比预期的快，城镇人口占总人口的比重接近50%； 沿海发达省份的常住人口占的比重增加，内陆欠发达地区的比重下降。 第六次人口普查公报显示，0-14岁人口占16.60%，比2000年人口普查下降6.29个百分点；60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。 过去十几年大步迈进的城市化和飞速发展的房地产市场，莫不得益于中国的人口红利。 计划生育政策使出生率迅速下降,总人口中劳动适龄人口比重上升，形成的一个劳动力资源相对比较丰富，对经济社会发展有利的时期。 然而极端严格的计划生育政策也起到了负面的效果，任何人都不能否认。在东南沿海地区出现的“用工荒”现象，让诸多经济学家纷纷警示中国已经出现“刘易斯拐点”，即劳动力由过剩向短缺的转折点。 老龄化与资产价格密切相关，国际清算银行2010年8月发布了一份报告，研究了22个发达国家1970-2009年之间的房地产价格走势，其结论是老龄化的确会对资产价格产生负面影响。 不管是征兆，还是已经到来，老龄化导致的人口红利衰失和刘易斯拐点，都将成为未来5年中国房地产市场乃至整个中国经济最重要的拐点。 从人口数据推算，到2015年，65岁及以上老年人口大致将达到13.26%。因此悲观估计，或许只要5年，因房地产需求衰减的拐点的出现，中国房地产业将从根本意义上由盛转衰！ 随着时间的改变,我国的人口结构呈现明显的趋势性特征,1949～1964年少儿抚养比迅速增长,但老年抚养比增加不多,少儿抚养比与老年抚养比之和从60%增加到80%,对应的是劳动人口占总人口的比例由40%下降到20%。60年代以后至80年代初,中国的少儿抚养比快速下降,而老年抚养比变化不大,使劳动人口占总人口的比例快速上升,由20%上升到40%以上。1982年代以后,中国的少儿抚养比继续下降,劳动人口占总人口的比例增加到50%以上,峰值将出现在2015年左右,超过70%。随后,老年抚养比出现快速上升,但一直到2021年中国的劳动人口占总人口的比例都处在50%以上。显然,在1982～2021年期间,中国的劳动人口占总人口的比例处在最佳状态,整个社会的负担较轻,有利于经济的发展,被人口学家称之为“人口红利”。人口红利的存在有利于房地产市场处在繁荣状态。(如图1) 从美国的统计规律看,人口与房地产市场之间有很强的相关性,每个人的一生中一般会出现里次购房行为,首次置业出现在31岁前后,二次置业一般在42岁左右,因此,人口出生率的波动就会导致对房地产的需求波动。中国的第一个人口出生高峰是1962～1969年,第二个高峰是1984～1987年（如图2） 在第一个高峰里,出生率一直高于3%,第二个高峰的出生率为2%左右。第一个人口出生高峰对应的住房需求高峰应该在1993～2000年,二次置业高峰应该出现在2004～2011年。但1998年之前中国还没有进行住房制度改革,因此,第一个人口高峰对应的住房需求无法得到满足（由此也可以理解为什么在199